España es uno de los países del Viejo Continente donde la edad de emancipación es más tardía. Los jóvenes en nuestro país abandonan el nido llegando a la treintena, en muchos casos superada, debido a la precariedad laboral, la incertidumbre económica, la dificultad para ahorrar y los elevados precios de la vivienda, tanto en venta como en alquiler. Estos factores complican el acceso a la vivienda de esta parte de la población. De hecho, los jóvenes necesiten de media en España más de seis años de ahorro para la entrada de su primera vivienda, que equivale al 30% del valor total de la transacción.
«Debería realizarse un análisis para entender el motivo por el que la vivienda sube de precio y es más cara en España y especialmente en las zonas donde hay más demanda, en los grandes núcleos poblacionales», señala Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de APCEspaña, la patronal de los promotores.
El Gobierno de Reino Unido lanzó en el año 2013 el programa ‘Help to Buy‘ (‘Ayuda a la Compra’)
Ante este problema, diferentes voces del sector piden que la Administración se involucre con medidas como las llevadas a cabo en países como Reino Unido, el Help to buy (Ayuda a la Compra). En 2013, el Gobierno británico creó este programa para promover la concesión de hipotecas con bajas aportaciones iniciales por parte del comprador y, de esta forma, estimular el mercado de la vivienda para los jóvenes. El objetivo era permitir el acceso a la vivienda con un depósito que ascendía únicamente al 5% del valor de la propiedad. El Gobierno complementó las hipotecas concedidas por entidades privadas con préstamos de hasta el 20% del valor de la vivienda de nueva construcción.
En nuestro país, el Ejecutivo lanzó el Plan de Vivienda Estatal 2018-2021 (ampliado hasta 2022), que contempla, entre otros aspectos, ayudas a la adquisición de vivienda de hasta 10.800 euros para que jóvenes hasta los 35 años afronten los gastos de adquirir una vivienda, con un límite del 20% del valor del inmueble, que no puede superar los 100.000 euros. Esta ayuda se limita a inmuebles situados en municipios o núcleos urbanos de menos de 5.000 habitantes.
A nivel regional, algunas comunidades han lanzado iniciativas. Es el caso de Madrid, donde el Gobierno regional anunció el compromiso de destinar 12 millones de euros para avalar, al menos, 5.000 hipotecas de jóvenes madrileños de hasta 35 años que den el paso de comprar su primera vivienda, presenten solvencia económica, pero carezcan de los ahorros previos suficientes para acceder a un crédito hipotecario, a través del programa Primera Vivienda. El objetivo de este plan, en línea con la fórmula británica, es que los jóvenes únicamente aporten un 5% de la operación total, mientras que la Comunidad de Madrid avalará un 15% de la transacción, de forma que el banco pueda #financiar hasta un 95% de la vivienda.
Las soluciones privadas
También aparecen iniciativas por parte del sector privado, que se lanza a ofrecer soluciones que faciliten el acceso a la vivienda mediante nuevas fórmulas. Empresas como Vidoqui o Libeen han llegado con la intención de profesionalizar el alquiler con opción a compra, es decir, ayudan a la compra de la casa mediante el pago del alquiler. «Nuestro modelo aporta más flexibilidad, ya que es el cliente el que selecciona la vivienda que quiere comprar, mientras que en el alquiler con opción a compra tradicional tienen que encontrarse en el mismo punto el propietario y el comprador», indica Juan Manuel Bello de León, fundador de Vidoqui.
La incertidumbre económica ha beneficiado esta fórmula, y es que el directivo señala que la crisis «ha generado mas interés por nuestro modelo en concreto. El Covid también nos ha beneficiado a la hora de adquirir las viviendas, ya que hemos logrado mayores descuentos que antes, un 5%-10% más que antes de la pandemia».
Vidoqui o Libeen facilitan el acceso a la vivienda profesionalizando el alquiler con opción a compra
El modelo de Vidoqui consiste en que el usuario aporta el 5% del valor de la vivienda y el resto lo paga la compañía, que durante un periodo de tiempo pactado cobrará al inquilino una renta -puede oscilar entre tres y 10 años-. La estrategia de Vidoqui se basa en una apuesta por el largo plazo: «Nosotros pensamos en el usuario final y nuestra intención es que el cliente termine comprando el piso con nosotros. De este modo, aunque nos cueste más conseguir inversores a largo plazo ofrecemos a nuestros clientes un margen de diez años, mayor que el de otras empresas», apunta Bello.
Parte de este pago se destinará como alquiler y el resto permitirá al usuario ir ampliando su porcentaje de propiedad en la vivienda. «Cuando el usuario tiene el 15% de la vivienda nosotros le ayudamos a conseguir una hipoteca por el 85%-80% del valor de la casa que le queda por pagar», detalla el directivo.
El objetivo de Libeen es «democratizar la compra de vivienda a todo el mundo de una forma fácil y sencilla»
Si al finalizar el plazo acordado, el usuario decidiera no comprar esa vivienda «nosotros vendemos la casa y le damos el porcentaje que le corresponde. En este caso compartimos riesgos, ya que dependerá del momento de mercado si consigue recuperar toda la inversión o incluso la supera». Igualmente si el inquilino quiere salir antes de que se cumpla el contrato «le damos la oportunidad de que consiga a alguien que ejecute la opción de compra, si no lo logra le devolvemos todo el dinero menos el 5% de lo que ha aportado».
La compañía, cuyo perfil de cliente son parejas de 32-34 años, actualmente opera en todo Madrid capital y estudia dar el salto a otros puntos de las comunidad como Alcorcón, Móstoles o Getafe, donde han detectado mucha demanda.
Madrid y Valencia son las ciudades de actuación, por el momento, de Libeen SmartHousing, que busca crecer en dos o tres ciudades por trimestre. Su objetivo es «democratizar la compra de vivienda a todo el mundo, ya que entendemos que cualquier persona debería tener acceso a la vivienda de una forma fácil y sencilla», apunta José Manuel Cartes, CEO y fundador de Libeen. Aunque es un producto creado por millennials, para millennials, la realidad es que el problema de acceso a la vivienda no solo afecta a esa generación, por ello, Libeen extiende su target desde los 25 hasta los 45 años.
«Destinaremos unos 15 millones para ayudar a los jóvenes a comprar vivienda»
Su modelo de negocio se basa en dar acceso a la vivienda a los jóvenes de manera sencilla, «con la aportación de una pequeña entrada y el alquiler mensual, ahorramos el 20% necesario para entrar en la hipoteca, ya sea en tres o en cinco años, y acompañamos al cliente durante todo ese tiempo para conseguirle la mejor financiación con nuestros acuerdos con las entidades financieras», apunta el CEO de la compañía.
¿Y si decido no comprar? Libeen cuenta con diferentes modelos, en el más flexible cuando se llega al tercer año el cliente puede decidir si comprar o no, en el caso de no querer adquirir la vivienda los pagos se habrían quedado como un alquiler normal. En otros casos, se tiene «la obligación de comprar la casa, ahora bien, también podría alquilarla a un tercero sin ningún problema», señala Cartes, quien asegura que «siempre vamos a querer que el usuario tenga una grata experiencia y vamos a ayudar, porque al final lo que queremos es que se pueda comprar su casa».
Durante la pandemia, el 100% de sus usuarios se ha mantenido en esta fórmula, «porque al final están comprando su casa y no es lo mismo que un alquiler», señala Cartes. Por ello, califica esta forma como «una solución real», además, resalta que Libeen es «un nexo de unión para los bancos», dispuestos a conceder hipotecas, «nosotros estamos consiguiendo que se pueda aportar ese 20% a las entidades financieras», añade el fundador.
Plan pionero de la banca
La banca también se suma a aportar soluciones ante esta problemática. La primera entidad ha sido el Banco Santander que, en su apuesta por el cliente joven y facilitar el acceso a la vivienda a los menores de 35 años, ha impulsado un proyecto piloto mediante el que lanzará 1.000 hipotecas para jóvenes en las que concederá financiación de hasta el 95%.
Esto favorecerá que clientes con solvencia, pero que no han tenido capacidad de ahorro suficiente, puedan acceder a la compra de su primera casa. Este plan pionero en el sector bancario se ejecutará a través de Santander SmartBank, el modelo de banca joven de la entidad, y contempla la financiación de hasta el 95% del menor valor entre tasación y compraventa (LTV) para hipotecas estándar a tipo variable o fijo y un plazo máximo de devolución de 30 años.
Para adquirir este producto será necesario aportar un aval personal, cuyo valor dependerá del importe de la operación, que se extinguirá a los cinco años desde la formalización de la hipoteca. Para poder conceder estas hipotecas el banco realizará un análisis de riesgos y un scoring financiero a los clientes, a los que se les aplicará la limitación estándar de esfuerzo sobre la nómina, que según el consenso del mercado no debe superar en términos generales el 33%, un porcentaje que puede variar en algunos puntos porcentuales dependiendo de la entidad y de cada cliente en particular.
Más producto en carga
Desde APCEspaña, Gómez-Pintado señala que una de las claves para fomentar la promoción de viviendas disponibles como una de las soluciones para el acceso de los jóvenes a la misma pasa «por corregir todas las deficiencias que tiene la Administración a la hora de poner en carga el suelo, que es la materia prima de los promotores y su coste supone una parte importante en el precio final de la vivienda».
Desde la patronal hacen un planteamiento, igual que han impulsado la digitalización de las licencias, «que ya cerramos un acuerdo con el Ayuntamiento de Madrid y que estamos en el último tramo del proceso para empezar a gestionar esos expedientes y parece ser que estará listo para después del verano. Ahora apostamos por digitalizar también todo lo que es el planeamiento urbanístico, de tal manera que haya una mayor capacidad de poner suelo en carga de forma más rápida y transparente. Poniendo más producto en carga seremos capaces también de que la vivienda no siga siendo inaccesible para los jóvenes».
El Economista.
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