Los factores a tener en cuenta para calcular la rentabilidad de invertir en vivienda y cómo hacerlo

Los gastos e impuestos de la compra y el mantenimiento o el riesgo de no alquilar la casa influyen en el resultado

La vivienda ha recuperado su estatus como activo refugio para los inversores. En los últimos años, con unos tipos de interés en mínimos históricos que han arrastrado a productos tradicionales como los depósitos bancarios o la deuda pública, son muchos los ahorradores que han decidido comprar un piso para destinarlo al alquiler durante unos años y venderlo al cabo de un tiempo.

Según los datos de idealista, la rentabilidad bruta de invertir en vivienda se situó a cierre del primer trimestre en el 7,2% de media en España, frente al 7,6% de un año antes, siendo Lleida y Murcia las capitales con los mayores rendimientos. En cambio, los números más bajos son los de San Sebastián (3,6%), Barcelona (4,4%), A Coruña (4,5%), Palma (4,5%) y Madrid (4,7%).

Pero antes de lanzarse a comprar una casa buscando la rentabilidad a través del alquiler es necesario tener en cuenta diferentes factores que pueden influir en el resultado obtenido. Entre ellos se encuentran los gastos e impuestos vinculados con la adquisición del inmueble y con el posterior mantenimiento de la propiedad, la posibilidad de que tarde más tiempo del previsto en encontrar inquilino o que sea necesario dar un lavado de cara a la vivienda entre un arrendamiento y otro.

Gastos e impuestos de la compraventa

Lo primero de todo es echar números sobre los gastos e impuestos de la compra de una vivienda. Hablamos del IVA del 10% en el caso de una vivienda nueva (menos en Canarias, que es un 6,5%), además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si se trata de un inmueble usado. Estos dos últimos tributos están cedidos a las comunidades autónomas.

En el caso del AJD, el impuesto está entre el 0% del País Vasco y el 1,5% que aplican muchas regiones, como Aragón, Cataluña, Comunidad Valenciana, Murcia, Castilla y León o Extremadura. Andalucía lo ha bajado este año del 1,55 al 1,2%, mientras que en la Comunidad de Madrid se aplica un 0,7%.

En el caso del ITP, el gravamen está entre el 4% del País Vasco y el 10% de Cataluña, Comunidad Valenciana o Galicia. En Madrid está en el 6%, mientras que Andalucía lo ha bajado este año hasta el 7%.

Además de los impuestos, a la hora de comprar una vivienda hay que tener en cuenta también los gastos asociados a la operación, como por ejemplo la notaría y el registro, que suponen aproximadamente entre 1.000 y 1.500 euros, dependiendo del precio del inmueble. Y si se contrata una gestoría para liquidar todos los costes, habría que sumar en torno a 300 euros más.

Gastos e impuestos de mantenimiento

Una vez adquirida la propiedad de la vivienda, conviene calcular los gastos de mantenimiento del inmueble, como el IBI, la tasa de basuras, la cuota de la comunidad, la luz, el agua, el seguro del hogar (que es obligatorio…) En este punto conviene tener en cuenta que el propietario podría pactar con el inquilino el reparto de algunos gastos.

Riesgos de no alquilar o tener que reformar

También hay que tener en cuenta el riesgo de que la vivienda no se alquile en el plazo esperado, lo que supondrá que el propietario deberá asumir todos estos gastos sin percibir ingresos, o que tenga que hacer arreglos o pequeñas reformas entre un arrendamiento y otro, como por ejemplo pintar la casa. Además, debe hacerse cargo de los desperfectos en la vivienda si no hay un mal uso de la misma por parte del inquilino.

En concreto, la jurisprudencia determina que el arrendatario no responde de los deterioros provocados por el transcurso del tiempo ni el desgaste natural, siempre que haya realizado una correcta utilización y mantenimiento de la vivienda, conforme a lo estipulado en el contrato de alquiler. Las reparaciones de conservación sólo se podrían imputar a los inquilinos cuando estos no las hubieran comunicado a los arrendadores y las consecuencias de las reparaciones se hubieran agravado de forma importante.

Por otro lado, también cabe la posibilidad de que sea necesario comprar un nuevo electrodoméstico o renovar otros elementos de la vivienda que se hayan estropeado con el paso del tiempo.

Ejemplo práctico de calcular la rentabilidad

Para calcular la rentabilidad es necesario sumar el importe de la vivienda, los gastos e impuestos de la operación, así como un cálculo aproximado de por cuánto se podría alquilar mensualmente y cuál sería el coste del mantenimiento. Con todas estas cifras se puede calcular el beneficio mensual y la rentabilidad anual.

Como publica El Blog Salmón, imaginemos que la vivienda cuesta 100.000 euros y que los gastos e impuestos de su adquisición son de 10.000 euros (110.000 euros, que se pagan a tocateja). Supongamos que el piso puede alquilarse por unos 500 euros al mes (ingresos), a los que habría que restar 80 euros aproximados de gastos de mantenimiento. Es decir, serían unos 420 euros de ingresos netos al mes, lo que se traduce en una rentabilidad anual aproximada del 4,5%.

La idea del propietario es vender el inmueble pasados 10 años. Asumiendo una revalorización anual del 5%, el precio de venta ascendería a unos 162.000-163.000 euros, lo que dejaría una rentabilidad total superior al 9%.

Ahora bien, todas estas cifras no contemplan que la casa se quede sin inquilino u otros gastos extraordinarios como por ejemplo tener que dar un pequeño lavado de cara a la vivienda entre un alquiler y otro.

Qué pasa si se compra la casa con hipoteca

Retomamos el mismo ejemplo anterior, pero asumiendo que la mitad del precio de la vivienda se debe financiar con una hipoteca. Así pues, el primer dato que se debe tener en cuenta es que se aporta un capital inicial de 60.000 euros (la mitad del precio más impuestos y gastos) y 50.000 euros de hipoteca firmada a 30 años y con un interés del 3% (muy superior al que actualmente ofrecen los bancos, incluso para una segunda residencia).

En este caso, al alquiler estimado de 500 euros al mes habría que restarle los 80 euros del mantenimiento y unos 210 euros de la cuota de la hipoteca. Es decir, el beneficio neto mensual sería de unos 210 euros, lo que supondría una rentabilidad anual cercana al 4,1%.

Asumiendo esa revalorización del 5% y precio de venta de unos 162.000-163.000 euros, sin embargo, la rentabilidad total de la operación ascendería hasta el entorno del 15%, ya que el coste del capital es inferior si parte del precio se financia con una hipoteca.

Pero no podemos olvidar que, aunque a largo plazo pueda resultar más rentable, el hecho que la vivienda no se alquile y el propietario deba asumir el pago del préstamo además del mantenimiento es alto es un riesgo que se debe tener en cuenta.