El acuerdo entre PSOE y Unidas Podemos sobre la ley de vivienda incluye la regulación del precio del alquiler para bajar los alquileres a las viviendas en manos de grandes propietarios, en base a índices de referencia para todos los contratos en zonas de mercado tensionado.
Asimismo, establece que los pequeños propietarios tendrán incentivos fiscales para facilitar la congelación de los precios, de cara a poder también reducir el precio del arrendamiento.
Según han detallado fuentes de Unidas Podemos a Europa Press, se ha superado el principal escollo con el que se topó ayer la negociación, en relación a las obligaciones para grandes propietarios, que quedarán definidos como aquellos que dispongan de 10 o más viviendas. De esta forma, han detallado que habrá retirada a grandes tenedores de «privilegios fiscales». También se establece un recargo de hasta el 150% en el IBI para casos de viviendas vacías, que podrán aplicar los ayuntamientos. La futura normativa también apuesta por el parque público de alquiler, con una reserva del 30% de todas las promociones para vivienda protegida. La mitad de esta proporción, el 15%, se dedicará a alquiler social.
Las primeras reacciones por parte de los principales actores implicados no se han hecho esperar.
Garamendi (CEOE), preocupado por la Ley de Vivienda por ser una “injerencia” contra la propiedad privada
El presidente de la CEOE, Antonio Garamendi, ha mostrado su “profunda preocupación” por el acuerdo alcanzado en el seno del Gobierno de coalición para sacar adelante la Ley de Vivienda, una de las condiciones que había puesto Podemos para apoyar el proyecto de Presupuestos Generales del Estado (PGE) para 2022.
Garamendi, en declaraciones a la prensa a su llegada al South Summit 2021, ha criticado que, mediante esta nueva Ley de Vivienda, se quiera “injerir directamente sobre la propiedad privada”.
“Las personas tienen derecho a ahorrar, y que el Estado venga ahora a entrar en cómo tienes que gestionar lo que ya has pagado y por lo que estás pagando impuestos es una distorsión brutal de lo que es la libertad y el derecho a la propiedad, reconocido en la Constitución”, ha denunciado.
“Pienso que para España, para las personas, para los que tienen propiedades, se toca la libertad y eso es muy preocupante y malo. En algunos países, como Alemania, esto se ha aplicado y no ha funcionado”, ha añadido el dirigente empresarial.
Garamendi ha criticado además que se haya vinculado esta nueva norma a los PGE de 2022. “Poco tienen que ver los Presupuestos con esto. ¿Qué tienen que ver los Presupuestos con ir directamente contra el artículo 31 de la Constitución, que es el derecho a la propiedad?“, se ha quejado el líder de la CEOE. El dirigente empresarial ha advertido además de que esto crea “inseguridad jurídica” y falta de confianza y ha señalado que su organizarán analizará con mucha atención la Ley de Vivienda que quiere aprobar el Gobierno.
Echenique dice que el acuerdo de alquileres concreta la redacción de la futura ley: “Esta vez va en serio”
El portavoz de Unidas Podemos en el Congreso, Pablo Echenique, ha asegurado que el acuerdo con el PSOE para la regulación de los precios del alquiler alcanza la propia redacción legal de la futura Ley de Vivienda, como “garantía” de que “esta vez va en serio”.
“No se trata de un documento político, sino de un texto legislativo. Ya hemos trabajado con el PSOE sobre el texto de la ley. Creo que aporta garantías de que esta vez va en serio”, ha respondido en rueda de prensa en el Congreso, tras ser preguntado por su confianza en que, ahora sí, el acuerdo se llevará a cabo.
Y es que es la cuarta ocasión que los socios de coalición alcanzan un acuerdo para regular los precios del alquiler, tras los fallidos Presupuestos de 2019, el acuerdo de coalición para la investidura de Pedro Sánchez en 2020 y los actuales Presupuestos de 2021.
En ninguna de ellas se acabó impulsando esta regulación, por resistencias del PSOE, pese a que en la última ocasión fijaron hasta un plazo para aprobarla en Consejo de Ministros y llevarla al Congreso, arrastrando ya ocho meses de retraso.
Celebrando el acuerdo alcanzado, el portavoz parlamentario de Unidas Podemos ha concedido que la ley habilita, que no obliga, a comunidades y ayuntamientos a adoptar medidas de intervención, y que es posible que no se aplique en comunidades “que no quieran mejorar la vida de los ciudadanos y prefieran favorecer a los fondos buitre”.
“Pero tenemos un Estado compuesto y hay que respetar el esquema de competencias que está vigente. Máxime cuando la derecha y la ultraderecha van a llevar al Tribunal Constitucional todas las leyes que se aprueben para proteger a la gente”, ha apostillado.
Asumiendo un futuro recurso de inconstitucionalidad, Echenique ha defendido “ser enormemente cuidadosos en la redacción de las leyes para que, cruzando los dedos, cuando sean enviadas al Constitucional no sean tumbadadas por este tribunal” que, ha apostillado, “de vez en cuando toma decisiones cuestionables”.
La consultora inmobiliaria Colliers cree que la Ley de Vivienda replicará en España la situación de Barcelona
La consultora inmobiliaria Colliers considera que la nueva Ley de Vivienda tendrá “el mismo resultado” que en Barcelona, donde ya existe una normativa sobre los alquileres, y provocará una “paralización de las nuevas promociones”.
Para el director ejecutivo de Colliers, Mikel Echavarren, la declaración de las zonas tensionadas, que será competencia de los ayuntamientos, “abre un reino de Taifas en el mercado inmobiliario español y anulará la inversión en localizaciones consideradas ‘de alto riesgo’ para los inversores.
Echavarren ha criticado otra de las medidas que contempla la ley, como la consideración como grandes propietarios de las personas que dispongan de diez o más viviendas. El director ejecutivo de Colliers ha calificado de “poco afortunado” considerar que estos tenedores tienen “privilegios fiscales”, ya que la fiscalidad para ellos “es muy negativa”.
“No pueden recuperar el IVA de sus inversiones, de sus proveedores de servicios, mantenimiento y rehabilitaciones”, ha expresado. Echevarren ha explicado que la rentabilidad neta de la inversión en alquiler gira en torno al 3% o el 4% del alquiler, por lo que incrementar los costes fiscales y rebajar las rentas provocaría la “paralización de nuevas inversiones”.
Violant Cervera (Consejera de Derechos Sociales en Cataluña): “Miraremos con lupa que la nueva ley estatal de vivienda no invada nuestras competencias”
La consejera de Derechos Sociales, Violant Cervera, ha comparecido hoy en representación del Gobierno para valorar la nueva Ley Estatal de Vivienda. Y aunque todavía no se la conoce al detalle, la consejera ha recordado que la Generalitat tiene atribuciones en esta materia y, por eso, ha advertido que “miraremos con lupa que esta nueva ley no invada nuestras competencias”.
Violant Cervera también se ha preguntado si la nueva norma “contempla alguna medida sobre los desahucios. Es uno de los problemas que más nos preocupa”. Ha señalado que el día 31 de octubre termina la moratoria de desahucios y ha añadido: “Esta sí que es una medida urgente e inminente y queremos saber qué prevé el Gobierno de España”.
Con respecto a la ayuda de 250 euros para jóvenes que también se ha anunciado, la titular de Derechos Sociales ha avanzado que “queremos saber si se tendrán en cuenta las distintas realidades territoriales”. Y ha puesto como ejemplo: “No es lo mismo un joven que tiene que acceder a un piso en Barcelona que en otro municipio”.
Por este motivo, “también querríamos que este traspaso de recursos, de estos 250 euros, para que la Generalitat los pueda gestionar y resolver según nuestras características territoriales“, ha añadido.
En cuanto al Plan de Vivienda, la consejera ha reclamado “la devolución a Cataluña de los importes que recibíamos, los 120 millones de euros, frente a los 50 que recibimos en estos momentos porque consideramos que estas sí son medidas estructurales para poder combatir el déficit de vivienda”.
ANA: “Atacar a los grandes propietarios es un grave error”
Preguntado sobre la regulación de precios para bajar por ley los alquileres en base al índice de referencia para todos los contratos en las zonas de mercado tensionado y la retirada de privilegios fiscales, José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) indica “como ya hemos dicho en reiteradas ocasiones, nos parece un grave error atacar a los grandes propietarios que son los que generan y pueden generar, de forma inmediata, más oferta de vivienda en alquiler. Como ya hemos subrayado, es una medida que va contra la libre competencia y la libertad de mercado. Aumentarles la fiscalidad y hacerles bajar los precios, irá directamente en contra de la viabilidad de su negocio, y terminarán por cerrar su actividad en España. De esta manera disminuirá la oferta de viviendas en alquiler, puesto que muchos de estos activos, que ya estaban destinados al alquiler, se venderán y se perderá oferta.
“Además, y como ya adelantó la Agencia Negociadora del Alquiler este año, a través de un análisis sobre el Índice de Precios del Gobierno, este no resulta válido para intervenir las rentas de alquiler. Por lo tanto no hay herramienta para medir, de forma profesional y honesta, los llamados mercados tensionados, afirma Zurdo”.
Sobre los pequeños propietarios y la congelación de precios e incentivos fiscales para bajar el precio, José Ramón Zurdo considera que “si la medida va en la línea de poner en marcha incentivos fiscales para los pequeños propietarios, no solo nos parece correcto, sino que es algo que venimos proponiendo desde hace años, no solo para incentivar una bajada de rentas, sino para animar a que más propietarios particulares puedan poner sus viviendas en el mercado del alquiler y aumentar así la oferta”. No obstante, añade “Como todavía no conocemos el texto de la Ley, entendemos que no se está proponiendo una congelación de rentas a pequeños propietarios, porque de ser así, se estarían interviniendo las rentas de alquiler y eso nos parecería inadmisible. No entendemos como a los funcionarios se les propone una subida del 2% y en cambio, se pretende limitar que los pequeños propietarios puedan actualizar las rentas y estas se congelen”.
Sobre la puesta por el parque público de alquiler, con una reserva del 30% de todas las promociones para vivienda protegida (de éste 30%, la mitad para alquiler social), Zurdo indica que “si se confirmara esta noticia, me parece acertado apostar por un gran parque público de vivienda en alquiler, pero solo a través de acuerdos alcanzados con los promotores en una colaboración público-privada y no a través de imposiciones y de intervenirles el precio de los alquileres, dado que ellos no tienen que soportar, que las carencias de vivienda pública destinada al alquiler, les repercuta. Ahora bien, si se les incentivara fiscalmente o con suelo público, la cosa sería diferente, porque esa obligación de ceder viviendas para fines sociales nacería de un pacto o colaboración. Esta medida de cesión del 30 % de lo edificado a vivienda protegida se puede entender solo en suelos públicos comprados a menor precio a cambio de vivienda social, pero no tiene ningún sentido en suelos comprados libremente a precios de mercado, lo que puede paralizar la promoción de viviendas, como está ocurriendo en Cataluña donde apenas se inician promociones. También dicha medida podría echar por tierra la expansión del fenómeno build to rent“.
Sobre el impuesto a la vivienda vacía, a través del recargo del IBI hasta el 150 %, que podrán aplicar los ayuntamientos, Zurdo la considera “una medida confiscatoria” y “que atenta contra la libertad individual, la propiedad privada, y sobre el uso que cada propietario le quiera dar a su vivienda. Además, nos gustaría saber cuales son los parámetros que se van a utilizar para determinar que una vivienda está vacía o tiene algún tipo de uso, y ahí puede haber un sinfín de casuísticas, que acabaran en disputas jurídicas con los ayuntamientos”.
Por último y con respecto a la definición de gran propietario a partir de diez viviendas, Zurdo considera que esta es “una definición subjetiva y salvo que nos lo expliquen, no sabemos cuál es la justificación, razonada, para determinar que uno es gran propietario cuando tiene diez viviendas, y no por ejemplo si tiene nueve u once. Creemos que, junto a las medidas coercitivas a los grandes propietarios, es una medida más a sumar dentro de la cruzada ideológica contra los capitales, sin darse cuenta que van a perjudicar al mercado del alquiler. No sería de extrañar que si las medidas anunciadas se confirman, aumentara la conflictividad hasta el punto de llegar a la primera huelga de arrendadores que ha habido en este país”, concluye.
COAPI Madrid: “La Ley de Vivienda paralizará la buena marcha del mercado por frenar la inversión, el intervencionismo y la subida de las rentas”
Las medidas anunciadas para la futura Ley de Vivienda frenarán la buena marcha del mercado inmobiliario porque introducirán una grave distorsión que impedirá precisamente lo que pretende conseguir: el acceso más asequible a la vivienda. El motivo es que estas medidas provocarán una reducción de la oferta, con el consiguiente efecto de subida de precios, y freno a la inversión. Por este motivo, el Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid (COAPIMADRID – AIM), que preside Jaime Cabrero García, reclama una tramitación sosegada de la futura ley y no precipitada por el contexto político actual. Es preciso abordar la nueva normativa con una perspectiva más amplia en la que exista el horizonte común de ofrecer seguridad jurídica en el mercado desde un enfoque económico y profesional, en favor de los consumidores, consensuada con todos los representantes y profesionales del sector inmobiliario.
En un momento en el que por la propia dinámica del mercado se está produciendo un descenso de los precios del alquiler, tendencia que se inició con motivo de la pandemia, evidencia que no es oportuno introducir una intervención pública de los precios. Pero es incluso más desacertado cuando ya se ha observado cómo en una región, Cataluña, en la que se está aplicando esta medida de regulación de rentas, lo que ha sucedido es que no consigue la bajada de los precios y provoca la salida de inmuebles del mercado. Con las medidas anunciadas, las rentas del alquiler subirán.
Por otra parte, hay que precisar que la propuesta de introducir incentivos fiscales para los propietarios para que reduzcan el alquiler no será realmente efectiva por el escaso rendimiento que se puede obtener en función de los tramos de renta, ya que la deducción fiscal no compensaría la pérdida sufrida con la bajada de la renta.
Además, aunque es cierto que impulsar el parque público de alquiler es un buen objetivo, no se conseguirá con la reserva de un 30% para vivienda protegida en las promociones de vivienda, ya que supone introducir otro obstáculo más para el funcionamiento del mercado, al frenar la inversión.
Si las medidas anunciadas se introducen finalmente en el texto de la futura Ley de Vivienda, la buena marcha del mercado inmobiliario observada en los últimos meses, que ha despegado a pesar de la COVID-19, se verá frenada por la introducción de este abanico de medidas claramente intervencionistas, ya que impactará también en el mercado de transacciones de vivienda.
Sería bueno no perder de vista la necesidad de abordar la futura norma contemplando al sector en su conjunto: la actividad de los profesionales, la agilización urbanística, la seguridad jurídica para los operadores y consumidores en las transacciones y proyectos, así como el verdadero impulso a la vivienda social a través de los fondos europeos, todo ello en un momento en el que el sector inmobiliario y el sector financiero se encuentran en buena sintonía.
Las medidas anunciadas rompen la unidad de mercado, creando la posibilidad de que existan distorsiones provocadas por la posibilidad de que puedan aplicarse en unas zonas geográficas y en otras no, como la subida fiscal en el IBI, o la propia intervención de los precios del alquiler, que podrá aplicarse en unas autonomías, pero en otras no.
Casado llevará al TC la Ley de Vivienda y no la aplicarán sus CCAA: “Este intervencionismo es suicida”
El líder del PP, Pablo Casado, ha anunciado que su formación llevará al Tribunal Constitucional (TC) la Ley de Vivienda y no la aplicarán en sus comunidades autónomas. A su entender, “este intervencionismo es suicida” y demuestra que España tiene “el Gobierno más radical de la Unión Europea”.
En una entrevista en Telecinco, que ha recogido Europa Press, Casado ha señalado que esa intervención en el mercado del alquiler lanza un “mensaje de inseguridad jurídica” y ha señalado que un Gobierno no puede “interferir” en la libertad y en la propiedad privada.
El jefe de la oposición ha avisado de que con las medidas del Gobierno lo que va a suceder es que la gente no ponga sus pisos en alquiler y al final haya menos pisos. Es más, ha añadido que no es una cuestión de dar ayudas sino de dar seguridad jurídica, que vengan a España los inversores y que los jóvenes tengan empleo porque así podrán acceder al alquiler.
Por eso, ha anunciado que el PP llevará la decisión del Gobierno de “intervenir” el mercado del alquiler ante el Constitucional. “Sánchez es rehén de sus socios radicales y es una pena que España tenga el Gobierno más radical de la UE”, ha manifestado, para recordar que su partido también llevó al TC la ley de alquileres de Cataluña.
ASPRIMA considera que la futura Ley de Vivienda reducirá la oferta residencial
La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) se muestra preocupada ante las declaraciones surgidas en los medios sobre la futura Ley de Vivienda. A falta de conocer el texto final, la asociación considera que las medidas anunciadas afectarán gravemente a la pretensión de crear una mayor oferta de vivienda dedicada tanto al alquiler como a la venta, destinada a paliar la falta de accesibilidad a la misma por parte de los jóvenes.
ASPRIMA considera que, con la futura ley, se verán perjudicadas las empresas que invierten y crean empleo en el sector y la falta de seguridad jurídica provocará una contracción de la actividad en las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos que implementen estas medidas, como ya se ha observado en Cataluña -con medidas similares- en el parón en la inversión y una reducción en la oferta de viviendas.
Con respecto a la limitación de los alquileres, la asociación recuerda que todos los experimentos que han ido en esta dirección, y han sido testados en varias ciudades europeas además de en Cataluña, han provocado los efectos contrarios a los deseados: reducción de la oferta, obsolescencia del parque existente por falta de mantenimiento y aparición de economía sumergida son los efectos observados.
Por su parte, la obligación de establecer una reserva del 30 % de la edificabilidad a vivienda protegida -y la mitad de esta a alquiler social- producirá, desde el punto de vista de ASPRIMA, una reducción de la inversión y un claro efecto de expulsión de la inversión, tanto nacional como extranjera, desplazándose estas entre comunidades autónomas en función de si aplican o no esta norma e incluso abandonando el país en función de lo afectada que pueda verse la seguridad jurídica en el texto definitivo de la ley.
Los datos de ambas iniciativas en ámbitos ya conocidos – Cataluña – arrojan los siguientes resultados, según una encuesta que ha realizado de la Asociación de Promotores y Constructores de Cataluña entre sus asociados:
- El 55,3 % ha parado la inversión esperando un nuevo escenario
- El 31,6% ha reducido su inversión
- El 13,1% ha trasladado su inversión a otro territorio
Estos datos reafirman la previsible reducción de la oferta, la actividad y el empleo.
Doménech (BBVA Researh) cree que la ley de vivienda puede “aumentar los problemas de accesibilidad”
El responsable de Análisis Económico del BBVA Research, Rafael Doménech, cree que la regulación de precios del alquiler puede tener “efectos contraproducentes” en el mercado y “aumentar los problemas de accesibilidad a la vivienda”.
A falta de conocer los detalles del anteproyecto de Ley de Vivienda planteada por el Gobierno, Doménech ha reivindicado que “ante un problema de escasez en el marcado de la vivienda, la mejor solución es siempre aumentar la oferta”.
En este sentido, ha resaltado el ejemplo de Viena en política de vivienda como “experiencia exitosa”. Según ha explicado, en este país “en lugar de apostar por regulaciones de precios, han apostado por aumentar la oferta del parque de viviendas públicas que compiten con el sector privado. El precio no está regulado pero hay una oferta enorme de vivienda y, por tanto, es la mejor estrategia a medio y largo plazo para bajar los precios”, ha asegurado.
En su opinión, “las regulaciones de precios pueden terminar con efectos contraproducentes de restringir la oferta y aumentar la demanda. No encarecen las precios porque están regulados pero aumentan los problemas de accesibilidad a la vivienda”, ha advertido.
Doménech, que ha realizado estas declaraciones durante la presentación del informe ‘Situación Comunitat Valenciana’ al ser preguntado por la futura norma, ha señalado que habrá que esperar a ver cómo aplican las CCAA y los ayuntamientos la regulación de precios del alquiler o en qué medida existen ‘cláusulas de escape’ para “evitar problemas que hemos visto en otros países y ciudades cuando se han llevado a cabo regulaciones de precios como la que se apunta aquí”.
AMADEI: “La nueva Ley de Vivienda es un vehículo político que supone un frenazo para el mercado inmobiliario”
Aunque aún no se conoce el texto definitivo de la nueva ley, para la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (AMADEI) las líneas maestras aireadas desde los dos grupos políticos que conforman el Gobierno, dejan bien a las claras no solo la inoportunidad de la misma, sino también su evidente carácter nocivo para la producción de viviendas.
Una de las medidas en discusión es la de destinar el 30% de los nuevos desarrollos urbanísticos a vivienda protegida. Esto, “implicaría un parón en la producción residencial, dado que los costes de los suelos no admiten ese cambio súbito e intempestivo de catalogación de las viviendas, socavando los planes de negocio y provocando el descuadre de cuentas de las promotoras”, afirma Jesús Manuel Martínez Caja, Secretario General Ejecutivo de AMADEI.
La Ministra de Derechos Sociales, Ione Belarra, ha declarado que cualquier promoción, no solo en los nuevos desarrollos urbanísticos, deberá destinar el 30% a vivienda social, lo cual, para AMADEI, “es un absoluto disparate”. Un ejemplo es que, en Cataluña, ha descendido a mínimos la ejecución de nuevas promociones tras aprobarse por ley esta medida.
Desde AMADEI se alerta que “teniendo en cuenta que se pretende aprobar una ley estatal prácticamente calcada de la ley catalana, que está recurrida en estos momentos ante el Tribunal Constitucional, más allá de su ineficacia constatada, está claro el destino que depara al sector”.
Respecto a la intervención del mercado de alquiler, no hay más que aplicar el ejemplo de Barcelona, París o Berlín y podemos aventurar que está abocada a repetir la funesta historia ya vivida en otros países y en la propia Ciudad Condal, donde los alquileres se han reducido en más de un 40%.
Por tanto, desde AMADEI, a la espera de conocer exactamente el texto de la nueva Ley de Vivienda, debemos de manera cautelar mostrar nuestra frontal oposición a las línea intervencionista y populista hasta la fecha hecha pública, reiterando que debe abordarse el incremento del parque de vivienda pública y los incentivos fiscales a propietarios e inquilinos desde otros parámetros más justos que no redunden en un claro perjuicio de la propiedad privada.
AMADEI muestra el máximo respeto por las familias y grupos socialmente más vulnerables y por el derecho a una vivienda digna, pero “insistimos en que las medidas propuestas son gravemente perjudiciales para los propios demandantes de vivienda, sea en compra o alquiler, dado que los efectos de las medidas contempladas implican la bajada de la oferta, que a su vez conlleva el ineludible incremento de precios”.
Fedea cree que la ley de Vivienda agravará la “escasez” de alquileres y desincentivará la inversión privada
La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) califica de “preocupante” el reciente acuerdo alcanzado entre los socios de la coalición de Gobierno sobre la futura Ley de Vivienda, ya que considera que se incluyen medidas que “tenderán a agravar los problemas ya existentes de escasez de vivienda de alquiler, desincentivando la inversión privada en el sector”.
Así lo advierte Fedea en su nuevo boletín de seguimiento de la crisis de la COVID-19 en el que también plantea “serias dudas” sobre las reformas que se quieren llevar a cabo en materia de mercado de trabajo y pensiones.
Así, señala que se mantiene una “considerable incertidumbre” sobre algunas de las cuestiones más sensibles en materia laboral, como la simplificación de las modalidades de contratación y la regulación de la negociación colectiva y de la subcontratación, que deberían concretarse en este último trimestre del 2021, de acuerdo con el Plan de Recuperación Transformación y Resiliencia.
En materia de pensiones, Fedea cree que lo que se ha hecho hasta el momento no contribuye precisamente a la sostenibilidad del sistema, que en principio debería ser la primera prioridad en este campo, o a mejorar su equidad intergeneracional.
En su opinión, la sostenibilidad del sistema parece fiarse a medidas, como el nuevo factor de equidad intergeneracional, la subida de las bases máximas de cotización o un cambio en el período de cómputo de la pensión inicial, que se acordarían a finales de 2022 y que no se han precisado en el Plan de Recuperación.
Mejor valoración merecen las reformas previstas en materia concursal y de evaluación de políticas públicas. Fedea apunta que el anteproyecto de ley de evaluación, que prevé la creación de una nueva división de evaluación de la AIReF, parece apuntar generalmente en la dirección correcta, aunque el proyecto podría beneficiarse de una mayor ambición, especialmente en lo que respecta al grado de independencia del nuevo organismo de evaluación y en las medidas complementarias necesarias para facilitar su tarea.
En materia concursal, se ha publicado también un “ambicioso anteproyecto” que apuesta por potenciar los procedimientos preconcursales, dando un mayor poder de decisión a las partes, en detrimento del juez, que pierde protagonismo y adquiere un papel de carácter arbitral.
No obstante, considera que la principal carencia de este anteproyecto es que se ha perdido una oportunidad para revisar el tratamiento de los créditos públicos, que mantienen sus anacrónicos privilegios procedimentales y sustantivos, con excepciones muy acotadas en el caso del procedimiento especial para microempresas.
Reacción jurídica a la aprobación del anteproyecto de ley de la vivienda
Para Arantxa Goenaga, abogada y socia de Círculo Legal Barcelona, el anteproyecto de ley anunciado hoy por el Gobierno “es una continuidad a las políticas que quieren mantener sobre la vivienda y a los anuncios que se han ido produciendo estos días”. La experta añade que “se ha mantenido la definición de gran tenedor que establecieron en los Reales Decretos aprobados en el Estado de Alarma para regular los arrendamientos, hecho que por fin da un poco de homogeneidad a la regulación, dentro de lo confusa que ha sido durante los dos últimos años.”
Por otro lado, la abogada destaca “la modificación de la Ley de Haciendas Locales en lo referente al incremento del IBI de hasta un 150% en aquellas viviendas que estén vacías más de dos años y el propietario tenga más de cuatro en la misma”. Sin embargo, asegura que “seguimos sin saber cómo van a conseguir que se aplique en todas las Comunidades Autónomas ya que tienen las competencias delegadas y, por tanto, no tienen ninguna obligación de seguir los mandatos de esta ley”.
Por último, Goenaga también apunta que, al ser un anteproyecto, “debe superar todos los trámites del Parlamento y ver cómo queda definitivamente su regulación”.
ANA: “Los propietarios ya están comunicando que piensan vender sus viviendas al vencimiento del contrato de alquiler”
En la comunicación regular que mantenemos desde ANA con los propietarios, cuyas viviendas en alquiler están por finalizar sus contratos, gran parte de estos arrendadores nos están comunicando, ante la incertidumbre que está creando las nuevas medidas gubernamentales sobre el alquiler y su intervención en el mercado, su intención de vender sus viviendas al vencimiento del contrato, informa la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).
“Si hoy mismo se aplicarán las medidas que contiene este anteproyecto de Ley de Vivienda, el pequeño propietario sabe que tiene sobre su alquiler, una espada de Damocles, en forma de área tensionada, que le puede caer en cualquier momento, para córtale de raíz la rentabilidad en el alquiler. Un arrendamiento, secuestrado en el tiempo y congeladas sus rentas por el área tensionada, pudiendo llegar hasta los 11 años sin que el propietario pudiera disponer de la vivienda, y pudiendo llegar incluso a más tiempo, si se siguiera declarando zona tensionada”, alerta José Ramón Zurdo, director general de ANA.
“Cuando el pequeño propietario consiga salir del área tensionada, porque así lo ha decidido la administración de turno, éste podrá comprobar, tristemente, que su alquiler ha quedado totalmente desfasado en comparación al coste de la vida, y como consecuencia, miles de propietarios sacarán sus viviendas del alquiler, como ya nos lo están comunicando, para venderlas o cerrarlas”, advierte José Ramón Zurdo.
“Al declarar zonas de mercado tensionadas, esta Ley sienta un peligroso principio en nuestro país, y es que: se rompe el equilibrio y la unidad de mercado, y aparecerá un alquiler de dos velocidades. Habrá unas zonas donde el mercado de alquiler funcionará con libertad, y el arrendador y arrendatario podrán llegar a un acuerdo sobre la renta, y por otro lado, habrá zonas declaradas tensionadas con el alquiler intervenido, se congelarán las rentas y se aumentará la duración del contrato, sine die”, lo cual puede provocar un trasvase de alquileres de unas zonas a otras.
Antes de conocer y estudiar en detalle del texto oficial del anteproyecto de ley de Vivienda, desde la Agencia Negociadora del Alquiler, realizamos las siguientes consideraciones generales:
- Esta no es una Ley de Vivienda para mejorar el mercado de arrendamientos urbanos, sino que es una Ley reguladora y sancionadora, con una clara vocación intervencionista, con medidas que van a afectar negativamente al propietario particular, y gravemente a los grandes tenedores de vivienda y empresas que se dedican a generar oferta de vivienda en alquiler.
- Es una Ley que, por primera vez en España, va a crear un mercado del alquiler a dos velocidades: uno con zonas tensionadas donde la oferta va a disminuir notablemente y donde los precios quedarán estancados y desfasados con el resto de zonas de libre mercado. Y otras zonas de mercado libre, pero con la incertidumbre que una decisión política las convierta en tensionadas y por lo tanto un mercado intervenido.
- El plazo de 18 meses que ha puesto el Gobierno para crear un nuevo Índice de Precios de Referencia, constata, como ya adelantó la Agencia Negociadora del Alquiler este año, a través de un análisis sobre el Índice de Precios del Gobierno, que este Índice no resultaba válido para intervenir las rentas de alquiler.
- Es una Ley que empieza la casa por el tejado y además cien por cien ideológica, puesto que quiere regular, controlar e intervenir el mercado del alquiler, asumiendo públicamente que no tienen las herramientas adecuadas, como son: un índice de precios de referencia fiable, y los datos y fuentes necesarios y actualizados para declarar una zona como tensionada.
- “Cuando el mercado del alquiler fluctúa, tanto en precios como en la relación de oferta y demanda, mes a mes, ¿cómo piensan intervenir los pecios o averiguar el porcentaje que los arrendatarios dedican al alquiler, con datos, como mínimo del año anterior?, se pregunta el director de ANA, José Ramón Zurdo.
Si hay algo que ha quedado claro, desde la Agencia Negociadora del Alquiler, es que después de conocer, las informaciones sobre el texto del anteproyecto de Ley de Vivienda, más todos los Reales Decretos Ley aprobados desde que se iniciara la pandemia, es que el Gobierno entiende que prácticamente todas las medidas en el alquiler deben encaminarse para favorecer al inquilino y atacar al propietario de una vivienda de alquiler, sea éste un gran tenedor de vivienda o el pequeño propietario, que representan el 90% del mercado de alquiler en España.
Si esta Ley se aprueba en los términos expuestos en el Anteproyecto va a producir cinco consecuencias que parecen inevitables:
- Un descenso acusado de la oferta de viviendas de grandes y pequeños tenedores de inmuebles
- Una desaparición importante de la inversión privada en alquileres
- Importante aumento de la oferta de viviendas en venta, proveniente de viviendas que antes se dedicaban al alquiler y a partir de ahora pasarán a la venta
- Discriminación entre Comunidades Autónomas, por lo ya expuesto
- Discriminación de derechos según se sea gran tenedor de viviendas o pequeño tenedor, con lo cual se rompería la igualdad de todos ante la Ley
Violant Cervera (Generalitat de Catalunya): “La ley de vivienda estatal es re centralizadora y regresiva en la protección del derecho a la vivienda”
La consejera de Derechos Sociales, Violant Cervera, ha comparecido hoy en nombre del Govern para valorar el anteproyecto de Ley de vivienda aprobado hoy por el Consejo de Ministros. La consejera ha aseverado que “la ley de vivienda estatal es decepcionante, re centralizadora y regresiva respecto a la normativa catalana y en la protección del derecho a la vivienda”.
Cervera ha explicado que el anteproyecto de la Ley Estatal de Vivienda no encara el problema de los desahucios ni la emergencia habitacional con mecanismos estructurales y ha valorado que: “una vez más pone un parche ante el problema de los desahucios, con una nueva moratoria, en lugar de optar por medidas de respuesta rápida y herramientas estructurales que ayuden a resolver el problema, como sí hace Cataluña con programas como Reatllogem o las prestaciones de urgencia”.
La nueva ley estatal no incluye mecanismos de despliegue de la función social de la propiedad, como por ejemplo cuestiones sobre viviendas vacías, cesiones, expropiación de uso; ni sobre el problema de las ocupaciones ilegales. “No hay nada importante sobre todo lo que tiene que servir para reducir el impacto de la emergencia habitacional”. Cervera ha destacado que “tampoco se plantea ningún compromiso presupuestario para incrementar el gasto público en vivienda” y añadirlo a los estándares europeos.
La consejera ha recordado que la Generalitat tiene atribuciones en materia de vivienda y ha advertido que el anteproyecto “invade competencias de la Generalitat y supone una clara invasión de la Llei 11/2020 aprobada en el Parlament de Cataluña y pactada con los movimientos sociales de la vivienda”.
Además, la ley estatal regula numerosos aspectos ya recogidos en la norma catalana. Son cuestiones como definiciones y conceptos básicos; tipologías de vivienda de protección oficial (VPO); duración de la cualificación VPO; regulación de las áreas tensas; los seguros para la compra de viviendas; derechos de consumidores para la compra y el alquiler de vivienda; los recargos sobre viviendas vacías, entre otros.
En este sentido, ha advertido que la ley “genera inseguridad jurídica sobre la coexistencia de la futura Ley estatal y de la ley catalana vigente desde hace años” y ha citado como caso paradigmático que se establece un índice de referencia sin tener en cuenta que en Cataluña ya tenemos uno de solvencia contrastada. También se prevé que se pueda subir un 10 % el alquiler si se cumplen una serie de supuestos, como por ejemplo mejoras al inmueble o en la duración del contrato, mientras que en Cataluña este incremento está sometido al índice de referencia de alquileres.
Por todo esto, la consejera de Derechos Sociales ha asegurado que “si no hay un cambio importante durante su tramitación, recorreremos esta ley al Tribunal Constitucional”.
Los agentes inmobiliarios se muestran “decepcionados y casi rabiosos” con el nuevo anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda
Gerard Duelo Ferrer, presidente del Consejo General de COAPI de España y Jesús Martín López-Samaniego, presidente del COAPI de S.C de Tenerife, han explicado hoy las conclusiones extraídas del encuentro mantenido con Francisco Javier Martín Ramiro, director general de la Vivienda y Suelo, que tuvo lugar esta mañana y en el cual se ha reflexionado sobre el anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda aprobado ayer en el Consejo de Ministros. En el encuentro con medios estuvieron presentes los asesores jurídicos del Consejo General de COAPI de España, Montserrat Junyent y José Merino.
Gerard Duelo Ferrer, presidente del Consejo General de los COAPI de España ha explicado que no reclaman únicamente medidas para la profesión de los inmobiliarios, sino que buscan una protección del ciudadano que ha quedado desprotegido con este anteproyecto de ley. “Los agentes inmobiliarios estamos decepcionados y casi rabiosos porque este borrador de ley, si bien sí que introduce algunos elementos para regular la compraventa, no dice nada sobre las personas que intervienen”. Además, Duelo ha añadido que no habrá un registro para ser profesional del sector inmobiliario, la profesión de intermediarios la puede hacer cualquiera y eso no debería ser así y que van a iniciar una rueda de contactos con partidos de todo el arco político para conseguir modificaciones al anteproyecto de ley”.
Jesús Martín López-Samaniego, presidente del COAPI de S.C de Tenerife ha señalado que esperan que la administración pública tenga en cuenta las alegaciones que se van a presentar. Para este, las dos mayores carencias son que el anteproyecto no aborda las dificultades para que los jóvenes puedan acceder a la vivienda y la no definición del perfil de los asociados”.
Para Montse Junyent, asesora jurídica del Consejo General de los COAPI de España, poner límite en el número de viviendas que se poseen no debe ser el factor a tener en cuenta para decidir si alguien es gran tenedor o no lo es, porque puede haber un gran tenedor con más de diez viviendas que no sea especulativo y puede ser que haya alguien con menos que sí lo sea”.
José Merino, asesor jurídico del Consejo General de los COAPI de España, ha recordado que se va a grabar con una doble imposición el impuesto de bienes inmuebles a las viviendas vacías. “No debemos olvidar que en la ley de 2004 de haciendas locales ya se incluía un recargo de este impuesto, pero nunca se ha llegado a desarrollar como ahora lo ha desarrollado este anteproyecto de ley que puede afectar al derecho individual”.
“Existe una inseguridad jurídica que lo único que hace es frenar la inversión. Deberíamos de tener unas miras mucho más amplias para garantizar a propietarios e inquilinos sus derechos constitucionales de la vivienda. Lo que no se puede hacer es constantemente prohibir los desahucios y, en algunos casos incentivar la ocupación”, ha concluido.
UGT considera insuficientes las iniciativas planteadas por la Ley de Vivienda
La Unión General de Trabajadores (UGT) ha valorado la Ley de Vivienda aprobada en el Consejo de Ministros como poco ambiciosa y nada garantista respecto a la “emergencia habitacional” que afronta España, que se materializa en más de un millón de desahucios ejecutados desde el inicio de la crisis económica de 2008 y en un incremento de los precios del alquiler de hasta un 50% entre 2013 y 2019, según el Banco de España.
UGT ha señalado que las medidas, no solo llegan con ocho meses de retraso respecto al compromiso adquirido, sino que además son insuficientes para “blindar la función social que desempeña la vivienda, lo que supone perder una oportunidad histórica para garantizar, de forma permanente y estructural, el derecho constitucional a una vivienda digna, adecuada y asequible”. De esta manera, la ley acordada se queda bastante corta, para el sindicato.
Por todo ello, UGT ha exigido al Gobierno que recapacite e introduzca garantías reales para asegurar el derecho a la vivienda, incorporando las propuestas del sindicato, que promueva “un plan ambicioso” para consolidar un parque público de viviendas suficiente y erradique problemas como el elevado número de desahucios, la burbuja del precio de los alquileres o la pobreza energética, entre otras cuestiones.
La Ley de Vivienda haría retroceder el mercado del alquiler hasta cinco puntos, según Arrenta
Arrenta, correduría de seguros inmobiliarios, ha advertido de que la nueva Ley de Vivienda aprobada por el Consejo de Ministros podría hacer retroceder el mercado del alquiler hasta cinco puntos, que ya se encuentra once puntos por detrás de la media Europea en cuanto al porcentaje sobre el total del parque de viviendas.
La firma señala que retroceso del número de viviendas en el mercado en arrendamiento y su calidad, a causa de la regulación del precio en un plazo temporal demasiado largo, será el primer perjuicio para los inquilinos. Esto estará acompañado de un retroceso de los grandes inversores del alquiler en un momento en el que dicho sector “debería de ser uno de los grandes motores de la recuperación en nuestro país”.
Arrenta ha explicado además que las medidas que contempla la Ley de Vivienda en materia de alquiler generan enorme confusión en un sector necesitado de claridad, transparencia y homogeneidad entre las diferentes comunidades autónomas.
La firma ha señalado además otros problemas que pueden surgir, como un retroceso en más del 10 por ciento de la oferta del mercado del alquiler, el desvío de viviendas en alquiler al mercado de venta, el aumento del porcentaje de alquileres no declarados a Hacienda, así como el posible aumento de la subida del precio del alquiler en las zonas no tensionadas.
Adicae solicita la inclusión de los consumidores en el debate de la nueva ley de la vivienda
La Asociación para la Defensa de Consumidores y Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), ha señalado la necesidad de incorporar a los consumidores en el debate sobre la futura Ley de Vivienda.
La asociación ha pedido que la nueva ley responda a la ’emergencia habitacional’, el grave déficit de fondo del acceso a la vivienda en España. La regulación mantiene además íntima conexión con el inminente Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda 2022-2025, por lo que Adicae trasladará propuestas relativas a ambos textos, en la perspectiva de reformar y reforzar las actuales políticas de acceso a la vivienda.
La asociación que preside Manuel Pardos ha señalado que el planteamiento de la Ley debe ser global para responder a los retos que la falta de políticas eficaces de acceso a la vivienda ha originado.
La perspectiva de aplicar en la regulación aspectos de urgencia como el precio de los alquileres debe ser completa, abordando todos los elementos que permitan implementar medidas que permanezcan a largo plazo.
En este sentido, la definición de ‘área tensionada’ conocida hasta el momento se barema en función de porcentaje de gasto en vivienda de los hogares, pero el ajuste fino de los cálculos determinará su alcance. Adicae defiende que los índices de referencia deben atender de manera más precisa a la situación económica real de la mayoría de los hogares, y deben ponderar el estado del inmueble y su habitabilidad.
La asociación defiende que la intervención en el mercado inmobiliario se haga teniendo en cuenta que el gasto en vivienda y suministros no puede suponer más del 30% del ingreso de cada hogar.
Por encima de eso, el riesgo para los consumidores es evidente, según la asociación, independientemente de cómo se definan las áreas tensionadas, y se dificulta a los consumidores el acceso a la vivienda. La mayoría de los hogares, según la estadística del INE, ya están por encima de ese porcentaje, y en los quintiles de menor renta se supera el 40% de ese ingreso.
FUENTE: Fotocasa.es
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