FUENTE: Idealista.com
El 42,8% de las redes inmobiliarias consultadas por idealista/news esperan cerrar 2022 con un crecimiento en facturación superior al 10%, con respecto a los resultados de 2021. En la recta final del año bajan las previsiones con respecto a la encuesta realizada el pasado mes de mayo, cuando el 75% previó crecimientos superiores al 10%.
La contención de las expectativas también se extiende al cierre de 2023. Para el año entrante el 42,8% de estas redes contempla un ejercicio prácticamente plano, con un crecimiento del 0% al 0,9%, si bien el 28,5% augura peor escenario con un decrecimiento del volumen de negocio para los próximos doce meses.
Estas son algunas de las conclusiones de este sondeo realizado en la primera semana de diciembre en la que han participado siete de las enseñas más representativas del mercado español en la intermediación inmobiliaria. Seis de ellas son cadenas –Tecnocasa, Red Piso, Re/Max, Engel and Völkers, Alfa Inmobiliaria y Look and Find– más Housell, como operador en línea.
Cierre de 2022 del mercado de la vivienda
Al preguntar por el cierre de ejercicio, el 42,8% de las consultadas esperan un crecimiento por encima del 10%, lo que sin duda supone un buen año. El dato contrasta con el 28,57% que prevé un crecimiento del 0% al 0,9%, y el 14,28% que estima crecer en la horquilla del 5% al 9,9%, igual porcentaje que cierra el año con peores cifras que en 2021.
La inflación y la subida de los tipos de interés han marcado la evolución desde la segunda mitad del año, en opinión de Guillermo Llibre. Para el CEO de Housell “la subida del euríbor no ha provocado aún una caída del precio de venta de las viviendas y en el número de inmuebles a la venta, pero sí que ha ralentizado la firma de compraventas”.
“Hasta el verano, o poco después, la intensidad de la demanda era alta y la oferta, bastante baja”, resume Jorge Torrent, gerente de Look and Find. Sin embargo, “en el último trimestre, detectamos un freno importante de la demanda, lo que ha supuesto un descenso de operaciones, aunque se compensa con la primera parte del ejercicio”.
Desde Re/Max, José Ramón Fernández, CFO, y Mayte Muñoz, directora Departamento de servicios financieros aluden a “la disminución progresiva de las ventas comparadas con el ejercicio anterior a partir del mes de abril”, para explicar el resultado del ejercicio.
Pero la buena coyuntura del arranque del año ha permitido a las redes un crecimiento orgánico en su número de agencias que impulsó el negocio. Así lo resaltan desde Tecnocasa, Engel & Völkers y Alfa Inmobiliaria.
Un arranque de 2023 complicado
Las expectativas sobre el primer trimestre de 2023 son de empeoramiento para el 71,42%. Esta comparativa con el primer trimestre del año en curso, arranca uno de los mayores consensos de la miniencuesta: solo una considera que será ‘mejor’, y otra se decanta por ‘igual o similar’.
Las causas son variadas. Manuel Fernández, CEO de Red Piso, apunta que los estudios de la cadena “detectan una bajada muy notable de demanda entre las rentas más bajas”, si bien sigue calificando la demanda general como alta.
Opinión muy en línea con Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria: “Esperamos que la caída sea muy suave, aunque lamentablemente afectará a las rentas más bajas y a los perfiles más jóvenes”. Duque vaticina “un ajuste tanto en número de operaciones como en caída de precios, pero que no es nada que nos tenga que alarmar”. Este escenario podría prolongarse hasta comienzos de 2024, “cuando esperamos una nueva reactivación, pero todo ello dentro de unos límites muy controlados”. Un contexto en el que Duque considera que la vivienda de segunda mano se comportará mejor: “Al tener un precio mucho más ajustado, es más fácil de adaptarse a la demanda”.
Situación que desde Engel and Völkers se resume en “tomas de decisiones más largas y ofertas más agresivas”, en palabras de su CEO para Iberia, Juan-Galo Macià. En Housell, Guillermo Llibre, introduce la variable financiación: “Son también más prudentes a la hora de conceder financiación y se espera que endurezcan sus criterios para ofrecer préstamos”.
Luces y sombras para 2023
Pero ¿Cómo se cerrará 2023? Las previsiones tampoco son optimistas. El 42,8% espera un crecimiento en facturación por debajo del 1% con respecto al alcanzado en 2022, y el 28,5% cree que será prácticamente plano, por debajo del 1%. Otro de los operadores apunta un crecimiento del 5% al 9,9% y otro más por encima del 10%.
Desde Housell se confía en que los grandes mercados de vivienda como Madrid y Barcelona sostengan el ejercicio: “En las grandes capitales sigue habiendo una alta demanda por lo que continuaremos funcionando en la parte más líquida de España, y eso puede ayudar a crecer la media nacional”.
En Red Piso se espera “un año peor en número de operaciones de venta. A pesar de la situación actual, en el arranque del año el vendedor se resistirá a adaptar precios, sin embargo, esta decisión no será sostenible en el tiempo si quiere ser competitivo”, opina Manuel Fernández, CEO de la enseña.
El cuestionario dirigido a las redes de intermediación se interesa por las posibles medidas que desde la dirección general se puedan tomar ante un mercado menos activo. Más de la mitad, el 55,5% de las redes, asegura que se están estudiando y tomando decisiones para contener los gastos generales. En menor medida se aumentará la financiación externa o reducirán los gastos de marketing y publicidad. Dos de las cadenas aseguran que no se tomarán medias especiales.
Sin embargo, esta coyuntura no parece afectar a las políticas de expansión de la mayoría de las redes, que esperan crecer en número. Es el caso de Tecnocasa: “En 2023 prevemos un crecimiento de oficinas del 10%”, afirma Lázaro Cubero, el director de Análisis de esta cadena con 850 oficinas en España a cierre del presente año.
Los precios en el primer semestre
El coste de los pisos hasta junio tendrá un comportamiento igual o similar al actual. Con el 85,7%, este es el punto de mayor consenso de la miniencuesta en que tan solo una de las respuestas se decanta por una bajada significativa y otra no se manifiesta.
Sin embargo, en la justificación de la respuesta sí se aprecia que los operadores ya descuentan un efecto moderador en los precios. Veamos varios ejemplos:
Jorge Torrent, de Look and Find: “Debido al incremento de los intereses, inflación, incertidumbres varias a nivel macroeconómico, etc, la demanda se está desacelerando. Es indudable que estos mismos factores van a generar más viviendas a la venta y que, al haber más oferta, los precios moderen su incremento, se mantengan, e incluso en algunas zonas sufran un ajuste a la baja. Pero ese proceso no es inmediato, ya que este ajuste entre expectativas de oferta y demanda hace más difícil que las partes lleguen a un acuerdo”.
Juan-Galo Maciá: “La demanda sigue siendo muy superior a la oferta en las grandes ciudades, así como en las mejores localizaciones. Cabe destacar que una bajada de transacciones viene acompañada de una bajada de los precios”.
Lázaro Cubero, de Tecnocasa: “Actualmente, el precio de la vivienda de segunda mano en las dos grandes capitales del país, Madrid y Barcelona, crece un 2%. A pesar de la gran demanda de vivienda que hay en estas dos ciudades, se verá un poco reducida en 2023 debido al encarecimiento del crédito. De este modo, también detectamos un incremento en la negociación del precio final de compra”.
Los tipos de interés (para el 41,1%), y la inflación e incertidumbre económica general en igual medida (23,5%) son las razones con las que los encuestados justifican el comportamiento desfavorable del mercado. Cómo cuarto factor de riesgo, el 11,7% apunta a las medidas del Gobierno de España.
Es evidente que el comportamiento del euríbor es el que más inquieta. En Tecnocasa, Look and Find y Engel and Völkers y Housell lo cifran en un 3%, al igual que en Re/Max: “En 2023 es probable que sigamos viendo una escalada del euríbor pero lo esperado es que se produzca de una manera más moderada y se estabilice en el entorno del 3%”.
En Alfa Inmobiliaria se apuntan también a esta previsión, que coincide con la del sector bancario, pero no se descarta que la escalada se prolongue hasta 2025.
La previsión más preocupante llega de Red Piso: “Nuestro Servicio de Estudios prevé que la escalada del euríbor alcance el 4%. Frenará operaciones y mermará la masa de potenciales compradores, bien porque esperarán a nuevos cambios en el mercado o bien porque su capacidad de endeudamiento se vea más afectada que nunca. Calculamos que todo ello podría hacer caer las operaciones entre un 20% y un 30% y derivar, en consecuencia, en una bajada de precios”, justifica Manuel Fernández.
Quiénes serán los compradores más activos en 2023
En un mercado mayoritario de pisos de segunda mano en el que operan las redes consultadas, será el comprador de primera vivienda el perfil más activo en el próximo año para el 45,5%. En segundo lugar ubican al inversor particular nacional (el 36,36%) y ya a más distancia los grandes inversores nacionales e internacionales con el 18%.
“La necesidad de vivienda es un hecho y este tipo de perfil siempre está presente en el mercado de la vivienda”, explica Lázaro Cubero. El director de Análisis de Tecnocasa también resalta el papel de “un pequeño inversor que busca buenas oportunidades y compra vivienda con el objetivo de ponerla en el mercado del alquiler y conseguir dos objetivos: obtener por ella una rentabilidad, al mismo tiempo que protege su dinero de la inflación”.
En este punto cabe destacar cierta preocupación frente al comportamiento de las inversiones extranjeras. Jesús Duque de Alfa Inmobiliaria, lo explica así: “No creo que los grandes inversores extranjeros estén ahora sumamente interesados en España, pues nuestro país con algunas de sus leyes relacionadas con la vivienda como el tope a los alquileres o la falta de apoyo contra la ocupación, está ahuyentando a muchos inversores internacionales y grandes tenedores internacionales”.
FUENTE: Idealista.com
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