FUENTE: idealista.com
Jorge Dolç, secretario general de la AEV, desvela las dudas y los desafíos que plantean las modificaciones introducidas en la Orden ECM/599/2025, en vigor desde agosto.
El pasado 12 de agosto entraron en vigor las modificaciones introducidas por la Orden ECM/599/2025 en la Orden ECO/805/2003, norma que regula en España la valoración de inmuebles con finalidades financieras, incluida la garantía hipotecaria. A pesar de su entrada en pleno periodo estival y del escaso margen ofrecido para su implementación, las sociedades de tasación han respondido con solvencia, demostrando su capacidad de adaptación y su compromiso con la calidad técnica.
Desde la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), entendemos que esta reforma representa una oportunidad para consolidar el modelo español de valoración, un sistema que combina el conocimiento experto del técnico local con el respaldo metodológico y tecnológico de las sociedades de tasación homologadas por el Banco de España.
Uno de los cambios más significativos introducidos por la modificación normativa es la incorporación del principio de sostenibilidad como criterio técnico en la valoración. A partir de ahora, será necesario considerar factores climáticos y medioambientales -como los incendios forestales, la desertificación o el riesgo sísmico y volcánico- siempre que tengan un impacto medible en el valor del inmueble. Esta novedad no implica que el valor de tasación deba diferir del que se habría obtenido antes de la reforma: la sostenibilidad ya estaba integrada de forma implícita en el valor de mercado. Lo que se exige ahora es visibilizarla cuando sea relevante en la formación del valor.
El valor de mercado de un inmueble se configura a partir de diversos factores, entre los que destacan su ubicación y sus características físicas -tipología, antigüedad, calidad constructiva, estado de conservación…-. En lo que respecta a la ubicación, el mercado inmobiliario ya considera factores de sostenibilidad: por ejemplo, en municipios con elevado riesgo sísmico, como los del sureste peninsular, dicho riesgo se refleja de forma natural en los precios y afecta a todos los inmuebles situados en esos municipios. Lo mismo ocurre con la eficiencia energética, probablemente el indicador de sostenibilidad más objetivo y estandarizado, ya que es consecuencia de las características de la construcción y de las instalaciones del inmueble, en relación con la zona climática en la que se ubica.
El verdadero reto ahora es hacer explícitos estos factores medioambientales en el proceso de valoración, y hacerlo con rigor técnico. Para ello, el conjunto de las sociedades de tasación ha desarrollado en los últimos años sistemas tecnológicos avanzados que permiten integrar esta información de forma trazable y coherente. Este esfuerzo consolida el modelo español de tasación, que exige que las valoraciones con finalidad hipotecaria sean realizadas por sociedades homologadas, dotadas de los medios físicos y humanos necesarios, y firmadas por técnicos especialistas con conocimiento del mercado local y titulación habilitante -arquitectos, arquitectos técnicos o ingenieros-.
Otro de los cambios introducidos por la modificación de la Orden ECO/805/2003 es la consideración de las autorizaciones administrativas en la tasación de edificios en construcción o en rehabilitación. Estas figuras, concebidas para agilizar el proceso de obtención de licencias de obra -lamentablemente largo y complejo-, buscan facilitar la puesta en marcha de nuevos proyectos y con ello aliviar el cuello de botella que limita la creación de oferta de vivienda nueva.
Aunque no equivalen a una licencia de obra, permiten iniciar la construcción de al menos el 60% del proyecto, quedando supeditada la finalización a la obtención posterior de la licencia definitiva. Sin embargo, esta solución administrativa, presentada como un mecanismo de aceleración, plantea serias dudas sobre su efectividad.
En la práctica, duplica el proceso, al requerir dos trámites en lugar de uno, y traslada al promotor un riesgo adicional: invertir una cantidad significativa sin contar con la seguridad jurídica que proporciona una licencia ordinaria. Esta incertidumbre no solo afecta al promotor, sino también a las entidades financieras que deben evaluar la viabilidad del préstamo promotor en un escenario de mayor incertidumbre jurídica.
Otra de las novedades introducidas por la reforma de la Orden ECO/805/2003 es la regulación, por primera vez, del uso de modelos automatizados de valoración (AVMs), cuyo empleo queda acotado a finalidades previstas en el Real Decretoley 24/2021, lo que significa que, para la tasación de inmuebles que vayan a ser garantía de un préstamo hipotecario se seguirá empleando la metodología de la Orden ECO/805/2003.
Esta delimitación es coherente con la posición que desde la AEV venimos defendiendo: los AVMs pueden ser herramientas útiles para apoyar el trabajo del valorador, pero no pueden sustituir el juicio profesional que exige una valoración conforme a estándares técnicos reconocidos.
En este sentido, coincidimos con la postura de la International Valuation Standards Council (IVSC), que establece que ningún modelo, por sofisticado que sea, puede generar una valoración válida sin la intervención de un profesional que interprete los datos, contextualice el resultado y aplique su criterio experto. La tecnología debe estar al servicio del valorador, no al margen de él. Y en un entorno financiero que exige rigor, trazabilidad y responsabilidad, esta distinción no es menor: es esencial para preservar la calidad del proceso de valoración.
La medición y adopción de superficies también han sido objeto de una modificación relevante. La reforma otorga protagonismo a la superficie útil como referencia principal en la valoración, excluyendo expresamente en su redefinición las superficies de espacios exteriores -terrazas, jardines, porches- que, cuando se considere que tienen valor independiente, deberán ser valoradas por separado.
Esta medida mejora la coherencia entre distintas tasaciones, al establecer un criterio más homogéneo. Sin embargo, su aplicación generalizada plantea desafíos importantes. La adopción de la superficie útil supone aplicar un valor unitario en euros por metro cuadrado distinto al que maneja habitualmente el sector inmobiliario en España, lo que puede generar desajustes respecto a las estadísticas publicadas por los principales portales inmobiliarios, al Catastro -que no contempla la superficie útil- o a los ratios de costes de construcción, que se calculan sobre superficie construida incluyendo zonas comunes.
Por último, la modificación de la Orden ECO/805/2003 introduce un incremento significativo en la carga documental y en los requerimientos de justificación del proceso de valoración. Estas exigencias, orientadas a reforzar la transparencia y la trazabilidad de los informes, suponen un esfuerzo adicional para las sociedades de tasación, tanto en términos operativos como económicos.
No obstante, lejos de debilitar el sistema, esta mayor exigencia contribuye a consolidar el modelo español de tasación: un modelo que equilibra la sensibilidad del valorador experto -con conocimiento directo del mercado local- con el respaldo técnico, humano y tecnológico de sociedades homologadas por el Banco de España.
FUENTE: idealista.com
0 comentarios