FUENTE: cincodias.elpais.com
La caída del indicador a mínimos de año y medio rebajará la hipoteca media en 777 euros al año.
Los hipotecados a tipo variable atisban la luz al final del túnel. Tras un 2023 aciago donde vieron incrementarse con fuerza unas cuotas que ya habían subido en 2022, la tendencia parece haberse dado la vuelta definitivamente gracias a la moderación de la inflación y su consiguiente reflejo en las expectativas de que los bancos centrales recorten los tipos de interés. El euríbor, el indicador al que se referencian la mayoría de estos préstamos en España, ha cerrado julio con una media del 3,526%, su nivel más bajo desde hace un año y medio, al experimentar su mayor caída interanual desde junio de 2013, hace más de 11 años. Su evolución sigue así una línea claramente descendente respecto al 3,650% de junio, y la brecha es mucho mayor si la comparación se hace respecto a 12 meses atrás, el dato más relevante porque es el que marca la cuantía de la rebaja en los pagos mensuales al banco para la mayoría de los hogares endeudados.
Las entidades financieras verán reducirse lo que perciben en este concepto ostensiblemente. Sobre la hipótesis de una hipoteca media (140.451 euros a pagar en 23 años, según los datos del Instituto Nacional de Estadística para 2023) con un diferencial de un punto, supondría un ahorro para quienes revisen ahora su hipoteca de 64,8 euros al mes, y de 777 euros al año. En julio de 2023 la media del euríbor fue bastante más elevada, del 4,149%, y esa diferencia favorece ahora a los hipotecados, que acumulan cuatro meses consecutivos con el viento a favor. Los analistas auguran que seguirá soplando en la misma dirección. “Va a ser una tendencia clara de caída cuasi continua hasta que los tipos oficiales se estabilicen en torno al 2% dentro de dos o tres años”, apunta Leopoldo Torralba, economista de Arcano.
El impacto de esa ralentización es múltiple. No solo deja en el bolsillo de los hipotecados a tipo variable más dinero que pueden dedicar a consumo, ahorro o inversión, dinamizando así la economía; también disminuye el riesgo de morosidad —que sigue bastante contenida pese a los encarecimientos de los préstamos por los tipos elevados—, y facilita el acceso a la vivienda de quienes buscan convertirse en propietarios, dado que los bancos suelen limitar al 35% del salario o ingresos mensuales el importe máximo de las cuotas, con lo que su reducción entraña más posibilidades de que los hogares accedan a financiación y se reavive así un mercado hipotecario que da muestras de flaqueza. Su número bajó un 21% en 2023, y en mayo, último mes disponible, tocó mínimos en un quinto mes del año desde 2020, en plena pandemia.
Para los que buscan comprar, la marcha del euríbor suele ser clave a la hora de elegir entre una hipoteca fija o variable. “Conforme el euríbor baje del 3%, habrá claramente más incentivo hacia variables, pero para eso todavía faltan varios trimestres”, señala Torralba. En mayo, según el INE, el 44,6% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable y el 55,4% a tipo fijo, con un interés medio del 3,25%.
El economista Javier Santacruz cree que es muy común que los datos se interpreten de forma errónea y no se tome la mejor decisión, al ser conservadores en los momentos de salida de las crisis y más dados a tomar riesgos antes de adentrarse en ellas, justo lo contrario a lo recomendable, aunque no siempre es sencillo descifrar lo que está por venir. “En el caso de las familias, lo más probable es que la contratación de préstamos a tipo variable no sea la tendencia mayoritaria, porque el minorista tiene una educación financiera al revés. Cuando los tipos empiezan a bajar, continúan firmando hipotecas a tipo fijo porque han vivido tipos muy altos. Y cuando los tipos suben, siguen contratando a tipo variable porque piensan que los tipos no van a subir mucho. Es lo mismo que sucede con la Bolsa. Cuando está en máximos los minoristas compran, y cuando está en mínimos, venden”, advierte.
Hay más factores en juego, como la certidumbre de que la cuota no se va a disparar, lo que permite una mejor planificación de las finanzas personales. “Es lo que le gusta al BCE. Porque con un tipo fijo, independientemente de acertado o no, la familia sabe lo que va a pagar”, dice Rafael Alonso, analista de Bankinter. En consonancia con lo que dijo recientemente el vicepresidente del BCE, Luis de Guindos, opina que los resultados de la banca están tocando techo ante la bajada de tipos que disminuye sus ingresos hipotecarios, aunque puntualiza. “El perdedor en teoría es la banca, pero no es tan así, porque la banca no quiere tipos muy altos, quiere que sus clientes sean solventes e inviertan, y si unos tipos más bajos favorecen la demanda de crédito y el crecimiento, eso es bueno también. Es verdad que para el sector financiero lo mejor en resultados lo vamos a ver este año, probablemente entre el segundo y el tercer trimestre, y el año que viene será de crecimiento en volúmenes y calidad crediticia”.
Otra decisión complicada es elegir el momento oportuno de hipotecarse. Un análisis superficial puede hacer pensar que si el euríbor está en caída libre —y todo indica que seguirá siendo así—, es mejor aplazar la compra de vivienda para ahorrar en intereses, pero en un momento de alzas de precios en el mercado, esa lógica no es tan evidente, como explica Miquel Riera, analista hipotecario de HelpMyCash. “Aunque se prevé un abaratamiento de las nuevas hipotecas, los precios de las viviendas siguen subiendo. Esperar podría resultar en pagar más por el inmueble, lo que contrarresta cualquier ahorro obtenido con la hipoteca más barata”.
Coincide Juan Carlos Higueras, doctor en Economía y profesor de EAE Business School. “Una hipoteca es un producto financiero con una vida de unos 30 años, es una decisión a largo plazo. Es mejor negociar diferenciales con el banco que arriesgarse a esperar”.
Con el euríbor alejándose del pico mensual alcanzado en octubre en el 4,160%, todo apunta a un otoño de reducciones en las cuotas. Antonio Gallardo, experto económico de Asufin, recuerda que el BCE no ha querido dar por nada por sentado, y se ha limitado a expresar su intención de analizar los datos que vayan apareciendo durante el verano, antes de su próxima reunión de septiembre, cuando los inversores esperan un nuevo recorte de tipos tras la pausa de julio. “El mercado apuesta por un otoño-invierno con bajadas de tipos de interés”, resume.
La gran pregunta es cuán veloz será el descenso. Y ahí las miradas se dirigen a Fráncfort. Hugo Rodríguez, investigador del Instituto de Análisis Económico del CSIC, sostiene que aún impera la cautela entre los mandamases del BCE, pese a que la inflación de la zona euro en julio está en el 2,6%, a solo seis décimas del objetivo. “El BCE dice dos cosas: que vamos a tener problemas de inflación hasta finales de 2025, y que si fue fácil y rápido reducir la inflación del 10% al 4%, no lo va a ser tanto con ese 0,6% que falta. La distancia es relativamente pequeña respecto a lo ya recorrido, pero ese último paso es muy difícil, por lo que aunque el banco da señales de que bajará tipos, el calendario es muy incierto”
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