El BCE baja tipos al 3%

FUENTE: idealista.com

 

Se esperan más caídas del euríbor, mejoras en las ofertas hipotecarias y un impulso adicional al mercado de la vivienda, ya presionado por el desajuste entre oferta y demanda.

El Banco Central Europeo (BCE) ha anunciado una nueva rebaja de los tipos de interés en la eurozona en su última reunión de 2024. Se trata del cuarto recorte en lo que va de año y del tercero consecutivo.

Al igual que en las anteriores ocasiones, la máxima autoridad monetaria y financiera ha decidido bajar el precio del dinero en 25 puntos básicos, por lo que la tasa de referencia oficial (que desde septiembre es la tasa de depósito), se situará en el 3% a partir del próximo 18 de diciembre. Es el nivel más bajo desde marzo de 2023. Desde esa misma fecha, el tipo de las operaciones principales de financiación bajará hasta el 3,15% y el que se aplica a la facilidad marginal de crédito, hasta el 3,4%.

A pesar de que en las últimas semanas no se descartaba una bajada de 50 puntos básicos, ante el empeoramiento de los indicadores económicos en la región de la moneda común y el impacto que podría tener la estrategia comercial de Donald Trump en su regreso a la Casa Blanca, finalmente el Guardián del euro ha optado por su habitual postura de prudencia y esperar a tener nuevas evidencias de que el proceso de desinflación irá a más antes de acelerar la flexibilización monetaria.

Como la decisión ya estaba descontada por el mercado, el impacto de esta nueva bajada de los tipos de interés será limitada, aunque la previsión de que en 2025 lleguen más recortes seguirá apoyando una mejora del mercado hipotecario y presionará más al mercado de la vivienda, marcado actualmente por un fuerte desajuste entre la escasa oferta y una demanda que se mantiene al alza. De cara a los próximos meses se esperan más bajadas del euríbor, más ajustes de la oferta hipotecaria por parte de los bancos y un impulso adicional a un sector residencial ya de por, sí desequilibrado.

• Hipotecas más baratas

  • El euríbor seguirá bajando, pero a menor ritmo

  • Reajuste de las ofertas hipotecarias

• Más presión para el mercado de la vivienda

• Los tipos bajarán más, pero hay riesgos

• El nuevo cuadro macro del BCE

• Calendario de las reuniones del BCE en 2025

Hipotecas más baratas

Una bajada de tipos de forma aislada apenas tiene efecto en el mercado, pero conviene tener en cuenta que el precio del dinero ha bajado un punto porcentual en los últimos seis meses y que previsiblemente seguirá a la baja a corto plazo, lo que está permitiendo, por un lado, una mejora de las condiciones de las ofertas hipotecarias a tipo fijo y mixto; y, por otro, una bajada del euríbor, el indicador de referencia de los préstamos a tipo variable, lo que está impulsando el descenso de las cuotas mensuales que pagan los hipotecados. Actualmente hay cerca de 3,2 millones de familias que tienen contratada la hipoteca a tipo variable.

Según explica Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, “el BCE sigue con su hoja de ruta de normalización de tipos, apoyado en la fragilidad económica de Alemania y Francia y lo que de momento parece una inflación controlada. Son buenas noticias para quienes buscan una hipoteca, aunque es cierto que muchos bancos estaban ya descontando esta bajada en sus ofertas hipotecarias, y también para los que tienen hipotecas variables, pues sus revisiones a la baja serán más fuertes”.

Su opinión la comparte Juan Carlos Higueras, profesor de EAE Business School, quien argumenta que “cada rebaja de tipos es una mejora en las condiciones sobre lo que había anteriormente”, de la que “se beneficiarán tanto los deudores (no solo hipotecados, sino también consumo) con créditos/préstamos a tipo variable como quienes quieran financiar adquisiciones inmobiliarias o artículos de consumo”.

Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, también cree que “la bajada del BCE traerá más rebajas del euríbor y con ello la mejora de las ofertas hipotecarias, reabriendo la guerra entre entidades, teniendo en cuenta que es el producto financiero que más utilizan los bancos para mejorar sus resultados”. Y añade que “si la bajada de tipos se traslada a los particulares y las empresas y fluye la financiación, la gran beneficiada es la economía en general”.

El euríbor seguirá bajando, pero a menor ritmo

El indicador de referencia para la inmensa mayoría de las hipotecas variables en España inició la tendencia a la baja el pasado mes de abril y actualmente está en mínimos de más de dos años. Terminó noviembre con una media mensual del 2,506%, el nivel más bajo desde septiembre de 2022 y muy lejos del 4,16% que llegó a tocar en octubre de 2023.

Y el promedio de lo que llevamos de diciembre ronda el 2,4% (seis décimas por debajo de la tasa de referencia oficial del BCE), lo que anticipa más bajadas de las cuotas de las hipotecas referenciadas a este indicador que sean revisadas próximamente.

Como recuerda el profesor de EAE Business School, “el euríbor no se corresponde con los tipos de interés del BCE, pero está afectado por ellos”. Por tanto, insiste Juan Carlos Higueras, “cuanto más baje tipos el BCE, más bajará el euríbor”.

Por su parte, Santiago Carbó, director de Estudios Financieros de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), recalca que los grandes beneficiados de las bajadas de tipos, además de quienes vayan a pedir una hipoteca, son aquellos que ya tienen contratada una a tipo variable, que “lógicamente están deseando que siga habiendo nuevas bajadas para aliviar esa carga que subió de una manera bastante importante en el 2022 y 2023”.

Carbó dibuja un escenario con un euríbor a la baja, aunque alerta de que “llegará un momento en el que no baje tan deprisa como ha bajado hasta ahora”. La prueba está en que las previsiones actuales de los bancos apuntan a que el euríbor tiene margen para bajar en los próximos meses hasta el 2,1%, mientras que el promedio de 2025 podría situarse en el 2,5%, siempre y cuando el BCE siga bajando tipos.

“Indiscutiblemente, las bajadas de tipos van a generar bajadas adicionales del euríbor a 12 meses, No obstante, a finales del año que viene, si no hay una gran debilidad de la economía europea, la distancia entre el euríbor y el tipo de interés de referencia será escasa, no como ahora, que es sustancial”, subraya Gonzalo Bernardos, profesor de economía y director del Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona (UB).

Reajuste de las ofertas hipotecarias

En el caso de las ofertas hipotecarias, en la recta final de año varios bancos han anunciado una mejora de las condiciones que venían aplicando hasta ahora. Es el caso de Openbank, el banco online de Grupo Santander, que ha rebajado 10 puntos básicos su hipoteca fija para la compra de primeras y segundas viviendas, hasta situar el tipo de interés en un 2,66% con las máximas bonificaciones. Bankinter también ha mejorado su oferta, aunque en este caso el recorte ha sido de dos décimas, dejando el interés en el 2,79%.

Según los datos del comparador de idealista/hipotecas, actualmente hay varios bancos que ofrecen hipotecas fijas con un tipo de entre el 2,6% y el 2,8%. Además de Openbank y Bankinter, también están en la lista Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell y Cajamar.

Pero las previsiones apuntan a que, en los próximos meses, y siempre y cuando el BCE continúe bajando el precio del dinero, las ofertas seguirán ajustándose hasta el 2%-2,5%, aunque podría haber ofertas más competitivas. Se trata de un nivel que los economistas consideran muy atractivo para los consumidores.

Como argumenta el economista Miguel Córdoba, la rebaja de tipos del BCE beneficia “a los que tienen ya una hipoteca a tipo variable, evidentemente. Y también a los que van a contratar una nueva hipoteca, porque podrán hacerlo más barato y, si son inteligentes, lo harán a un tipo fijo del 2,5%, garantizándose un tipo bajo por 30 años”.

En última instancia, como comenta el directivo de Funcas, “muchas personas consideran que los tipos aún están caros, pero conforme vayan bajando se pueden ir incorporando al mercado, porque les puede interesar endeudarse cuando los tipos estén lo suficientemente bajos”.

A la espera de ver más mejoras en el mercado hipotecario, lo cierto es que las estadísticas ya están mostrando un repunte de la contratación de préstamos a tipo fijo. Según el INE, el 61,4% de las hipotecas registradas en septiembre se firmaron a tipo fijo, el nivel más alto desde mayo de 2023.

 

Más presión para el mercado de la vivienda 

Los economistas consultados por idealista/news aseguran que la demanda de vivienda actualmente ya supera con creces a la oferta, aunque reconocen que las bajadas de tipos suponen un factor de presión adicional que, en última instancia, seguirá impulsando los precios. Sobre todo, si los bancos relajan sus criterios a la hora de conceder financiación para la compra de inmuebles.

En este sentido, el presidente de Foro de Economistas Inmobiliarios opina que la rebaja de tipos ‘per se’ no impulsará la demanda de vivienda. “La demanda ya es muy fuerte, más del doble de la oferta de vivienda nueva, de forma que es la baja oferta la que está regulando los precios, tendría que duplicarse la oferta de vivienda nueva para que tuviera impacto en los precios. En realidad, depende de que los bancos relajen los criterios para conceder más hipotecas, lo que a su vez está relacionado con la creación y estabilidad en el empleo y la expectativa de subidas de los salarios, para mejorar la capacidad adquisitiva de los compradores”, detalla Julián Salcedo.

Santiago Carbó también opina que “el problema que tenemos en España es que no hay oferta de vivienda en determinadas zonas, precisamente las de más alta demanda, por lo que la tensión de los precios va a seguir». Según el director de Estudios Financieros de Funcas, “las cuestiones financieras pueden ayudar a que haya tensiones”, aunque no es el factor determinante ni el problema de base.

Aun así, muchos economistas consideran que una financiación más accesible puede acelerar el problema. Uno de ellos es Antonio Pedraza, presidente de la Comisión Financiera del Consejo General de Economistas de España, quien considera que “es lo más lógico. Presiona la demanda ante una oferta estéril».

Lo mismo subraya Juan Carlos Higueras, profesor de EAE Business School, que considera que la tensión del mercado viene motivada sobre todo por falta de oferta, pero indica que, «evidentemente, bajar tipos ayuda a ampliar el ‘gap’ entre oferta y demanda y tira de los precios al alza”.

Los analistas de Bankinter también defienden esta tesis. “De cara a 2025, prevemos nuevas rebajas de tipos por parte del BCE, que deberían actuar como revulsivo para los precios de vivienda”, argumentan en su último informe de previsiones inmobiliarias. De hecho, la entidad ha revisado al alza su pronóstico sobre cómo evolucionarán los precios de la vivienda en España, que podrían cerrar 2024 con una subida de más del 8% (frente al 6% que estimaba hasta ahora) y del 5% en 2025 (frente al 4% anterior). En 2026 espera un repunte de precios del 3%, también por encima de la inflación.

Mientras, desde UVE Valoraciones apuntan a que la bajada de los tipos de interés reactivará el mercado inmobiliario y supondrá el aumento de la proporción de viviendas adquiridas con financiación. La compañía, que ha analizado los datos del INE, recalca que el 65,2% de las viviendas vendidas en los últimos 12 meses a nivel nacional se adquirieron con hipoteca, y espera que dicha proporción crezca “de forma significativa» en los próximos meses, especialmente en las grandes ciudades.

Coincidencia o consecuencia, lo cierto es que los Registradores de la Propiedad constatan “una potente recuperación” del mercado inmobiliario en octubre. Según sus datos adelantados, la compraventa de viviendas se disparó un 47,7% interanual en el décimo mes del año (con más de 68.000 transacciones) y las hipotecas, un 62,9% (casi 52.000 préstamos). Los datos de los registradores muestran subidas de ambas variables en toda España y que el volumen de préstamos hipotecarios representó el 76% de las transacciones de viviendas, ocho puntos más que el año pasado.

Además, hay economistas como Gonzalo Bernardos que vaticinan un incremento de las compraventas de viviendas en España durante 2025. En su opinión, las bajadas de tipos van a hacer “que los bancos quieran compensar lo que dejan de ganar por el margen unitario de tipos a través de un gran incremento del crédito. Ese incremento del crédito va a facilitar la compra de viviendas por parte de la clase media-baja y va a contribuir decisivamente a que en 2025 los precios de la vivienda suban” con fuerza (más del 10%, según su previsión).

Bernardos prevé que durante el año que viene el mercado de la vivienda alcance un nivel de ventas inédito desde 2007, con más de 800.000 transacciones. Y adelanta que va a haber récord de transacciones en el mercado de vivienda usada, que podrían alcanzar las 725.000 unidades. “Jamás hemos pasado de las 700.000 compraventas de viviendas usadas y eso será una coyuntura que indiscutiblemente hará calentar muchísimo el mercado y que tanto la vivienda nueva como la vivienda usada tengan incrementos del precio”, detalla el economista.

El economista Miguel Córdoba, por su parte, también espera un incremento de los precios residenciales, aunque no cree que las bajadas de tipos sean el factor determinante. “Los precios suben porque no hay oferta suficiente. Falta un millón de viviendas para los tres millones en los que ha aumentado la población española en los últimos 15 años. En las zonas tensionadas, la subida seguirá produciéndose”, argumenta.

 

Los tipos bajarán más, pero hay riesgos 

Los expertos dan por hecho que 2025 traerá más bajadas de tipos, aunque el BCE seguirá apostando por una postura prudente en sus próximas reuniones. En líneas generales, la tesis del consenso es que el precio del dinero se mueva entre el 1,75% y el 2,5% durante el próximo año, frente al 3% actual. Ese es el nivel que el mercado considera como ‘neutral’, aunque todo está supeditado a la evolución de la inflación, las tensiones geopolíticas y la actividad económica.

Julián Salcedo expone que la disyuntiva gira en torno al crecimiento o la inflación. “La inflación en la zona euro está más o menos bajo control, el 2,3% a noviembre (responsables los servicios), pero ha repuntado en los dos últimos meses y la subyacente está en el 2,7%. El crecimiento sigue lento, en Alemania a la expectativa de las elecciones federales el 23 de febrero, y de cómo evolucione la crisis política en Francia”.

Por tanto, y si no surgen imprevistos como conflictos armados, guerra de aranceles, repunte de la inflación…, los tipos deberían estar en torno al 1,75%-2% al cierre de 2025, según el presidente de Foro de Economistas Inmobiliarios, que considera que es “un calendario acertado. Unas bajadas mayores o más rápidas sobrecalentarían la economía y harían repuntar la inflación, algo no deseable”.

El escenario base, como recalca Santiago Carbó, es que el BCE siga bajando tipos para reactivar la economía “porque Europa lo necesita. La eurozona tiene una economía mucho más desanimada y mucho menos fuerte que EEUU. En su caso, estima que los situará en el 2,5% como mínimo, con el objetivo de “eliminar esa restricción financiera que ha habido hasta ahora”.

El director de Estudios Financieros de Funcas también recuerda que, además de la propia eurozona, también influirán en las futuras decisiones lo que suceda al otro lado del Atlántico, por lo que los movimientos monetarios de la Reserva Federal de EEUU se perfilan como claves en la futura estrategia monetaria del BCE.

Del mismo modo, el presidente de la Comisión Financiera del Consejo General de Economistas de España afirma que las futuras bajadas de tipos “dependerán no solo de la evolución inflación, sino de favorecer a una Alemania actualmente en crecimiento negativo, algo que afecta al resto UE”. Además, subraya que “el escenario geopolítico es muy complicado” con un aumento de los precios energía que perjudican a las importaciones de Europa, mientras la Fed ha frenado las bajadas de tipos, lo que, junto a la victoria de Trump en EEUU, fortalece el dólar. “Son factores a seguir porque afectan a la inflación, parámetro clave para la política del BCE”, comenta Antonio Pedraza.

Por su parte, el director general de idealista/hipotecas alerta de que “los nubarrones en el horizonte del precio de la energía en invierno, la fortaleza del dólar, las guerras y la futura política comercial de EEUU podrían provocar repuntes de inflación y la consiguiente parada en esta tendencia descendiente de tipos”.

Al igual que Juan Villén, desde EAE Business School explican que “la inflación está aún por encima del objetivo del BCE y aunque se van realizando bajadas para no ahogar la economía, parece prudente hacerlo de manera escalonada para evitar que la inflación se vuelva a desbocar. De acuerdo con sus estatutos (su mandato), el BCE presta más atención a la inflación que a la evolución de la economía. Y si la inflación se resiste a bajar, las rebajas de tipos podrían ralentizarse. Veremos si la ola proteccionista que viene afecta a los precios, si hay subidas de coste de la energía por tensiones geopolíticas, todo ellos son aspectos que pueden afectar a la inflación y, por ende, al calendario de rebajas de tipos”, aclara Juan Carlos Higueras.

En cualquier caso, el economista Miguel Córdoba concluye que “cuanto antes se fije un marco estable de tipos de interés, mejor para la actividad económica. Hay demasiados riesgos e incertidumbres de todo tipo como para que además tengamos que estar mirando de reojo al BCE por si mueve su política monetaria”.

 

El nuevo cuadro macro del BCE

Esta última reunión del BCE de 2024 no solo despertaba expectación por la decisión de los tipos de interés, sino también porque el organismo presidido por Christine Lagarde tenía que actualizar su cuadro macro; es decir, qué espera de la inflación y del crecimiento económico a medio plazo.

Tras la actualización, la cuarta del ejercicio (hay una por trimestre), el Guardián del euro asegura que «el proceso de desinflación sigue avanzando. Los expertos del Eurosistema estiman que la inflación general se situará en promedio, en el 2,4% en 2024, el 2,1% en 2025, el 1,9% en 2026 y el 2,1% en 2027, cuando el régimen ampliado de comercio de derechos de emisión de la UE comience a aplicarse. Para la inflación, excluidos la energía y los alimentos, la previsión es que se situé, en promedio, en el 2,9% en 2024, el 2,3% en 2025 y el 1,9% tanto en 2026 como en 2027».

Según añade el comunicado oficial, «la mayoría de los indicadores de la inflación subyacente sugieren que la inflación se estabilizará de forma sostenida en torno al objetivo del Consejo de Gobierno del 2% a medio plazo. La inflación interna ha descendido, pero sigue siendo elevada, principalmente porque los salarios y los precios en algunos sectores están aún ajustándose a la fuerte subida anterior de la inflación con un retraso considerable».

El BCE también agrega que «las condiciones de financiación están relajándose, dado que las recientes bajadas de los tipos de interés acordadas por el Consejo de Gobierno están reduciendo gradualmente el coste del crédito nuevo para las empresas y los hogares», aunque considera que «siguen siendo estrictas, debido a que la política monetaria es aún restrictiva y a que las anteriores subidas de los tipos de interés siguen transmitiéndose al saldo vivo del crédito concedido».

Con todo, el organismo confirma que prevé una recuperación económica más lenta que en las proyecciones de septiembre. «Aunque el crecimiento repuntó en el tercer trimestre de este año, los indicadores de opinión apuntan a que se ha ralentizado en este trimestre. En conjunto, se prevé un crecimiento de la economía del 0,7% en 2024, del 1,1% en 2025, del 1,4% en 2026 y del 1,3% en 2027. La recuperación estimada se basa principalmente en el incremento de las rentas reales, que debería permitir a los hogares consumir más, y a las empresas aumentar la inversión. Con el tiempo, la desaparición gradual de los efectos de la política monetaria restrictiva debería respaldar una recuperación de la demanda interna», argumenta la institución.

Por último, el BCE insiste en que «tiene la determinación de asegurar que la inflación se estabilice de forma sostenida en su objetivo del 2% a medio plazo», y que seguirá aplicando «un enfoque dependiente de los datos, en el que las decisiones se adoptan en cada reunión, para determinar la orientación apropiada de la política monetaria».

Calendario de las reuniones del BCE en 2025

En cuanto a las fechas en las que se conocerán las decisiones del Consejo de Gobierno, que se reúne aproximadamente cada seis semanas, estas son las que ya están marcadas en el calendario oficial:

• 12 de diciembre de 2024

• 30 de enero de 2025

• 6 de marzo de 2025

• 17 de abril de 2025

• 5 de junio de 2025

• 24 de julio de 2025

• 11 de septiembre de 2025

• 30 de octubre de 2025

• 18 de diciembre de 2025

 

FUENTE: idealista.com