El alquiler de una vivienda siempre es una aventura arriesgada para los propietarios. La incertidumbre acerca del cumplimiento de los pagos por parte de los inquilinos desalienta a muchos dueños a poner en el mercado sus pisos o chalets. Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) contempla algunas herramientas que ayudan a cubrir al menos en parte ese peligro.
Por un lado, el artículo 36 de la LAU regula la fianza legal o depósito en garantía en el alquiler de un inmueble. Por otro, también establece las condiciones para la implementación de un aval bancario. Son palabras con las que tendrían que estar familiarizados, tanto el arrendador como el arrendatario, ya sea en el momento de firmar o de finalizar un contrato, para saber a qué atenerse en cada caso. Porque si bien ambas funcionan como garantía de pago, hay diferencias que conviene conocer.
Qué es y qué implica el aval bancario
El aval bancario es un documento por el que una entidad bancaria garantiza a un tercero, en este caso el arrendador, el cumplimiento de las obligaciones de pago que asume el inquilino al firmar un contrato de alquiler. La LAU no establece un importe específico ni la duración para este tipo de garantía. La cuantía la suelen pactar las partes involucradas, aunque lo más habitual es que los propietarios soliciten avales equivalentes a seis meses de renta y que el aval se extienda todo el tiempo que dure la relación contractual.
Es el inquilino el que se tiene que encargar de acudir al banco a pedir esta garantía. La entidad financiera estudiará entonces su capacidad para cumplir con el pago del alquiler. Siempre resultará más fácil asistir a un banco del que se es cliente y que conozca la solvencia o trayectoria financiera del arrendatario. Eso sí, el procedimiento normal es que se inmovilice en su cuenta la cantidad avalada, además de cobrar una comisión por esta operación.
La información básica que tiene que incluir este documento es: el importe total del aval, el plazo de duración y de renovación y la condición de que pueda cobrarse en el primer requerimiento o demanda por parte del arrendador, siempre que pueda acreditar el incumplimiento del pago. Algo importante para el inquilino es asegurarse de que este aval figure en el contrato, así como guardar el original para cancelarlo en el debido momento.
El depósito o fianza
La fianza legal o depósito es de obligada implementación en cualquier firma de un contrato de alquiler de vivienda según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Tiene el fin de cubrir posibles impagos de la renta, así como daños o deterioros del inmueble ocasionados por los inquilinos.
Cuando se trata del alquiler de una vivienda habitual, el importe de la fianza debe ser igual al de un mes de renta. Aunque existen casos en los que se pueden pedir dos meses si los inquilinos no son capaces de demostrar una solvencia suficiente a través de sus nóminas o contratos de trabajo.
La entrega del importe de la fianza se realiza en metálico, en el momento de la firma del contrato de alquiler. El propietario debe entonces ingresar este dinero en el organismo oficial que la comunidad autónoma correspondiente haya fijado para ello, la Agencia de la Vivienda Social, en Madrid, o Incasol, en Barcelona, por ejemplo.
El trámite no acaba allí. El arrendador debe además acompañar el depósito de la fianza con una serie de datos: nombres, apellidos y domicilios de las partes involucradas; dirección postal, año de construcción, superficie construida, referencia catastral y calificación energética de la finca; y las características del contrato como renta anual, duración e importe de la fianza, entre otros.
A lo largo de los primeros cinco o siete años del contrato, no podrá haber actualización de la fianza. Sólo puede haberla cuando exista una prórroga y según lo que acuerden las partes. Al finalizar la relación contractual entre arrendador y arrendatario, el primero tiene un periodo de 30 días, desde la devolución de las llaves, para reintegrar al inquilino el importe de la fianza. Claro que esto ocurrirá siempre y cuando el arrendatario no haya incumplido ninguna de sus obligaciones contractuales.
Así como el depósito es una instancia ineludible en todo alquiler de un inmueble, el aval bancario del que hablamos más arriba suele ser una garantía adicional que algunos propietarios exigen para complementar la fianza legal.
Fuente: ABC
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