Cómo afectará la nueva ley de vivienda a los ciudadanos

Fuente: fotocasa.es

Se aprueba la nueva ley de vivienda 2023: cómo afectará a los ciudadanos

La nueva ley de vivienda 2023 ya se ha aprobado en el Senado y entrará en vigor en los próximos días

El 18 de mayo de 2023 el Senado ha aprobado la nueva ley de vivienda, la cual se aprobó en el Consejo de Ministros el 27 de abril de 2023 el Consejo de Ministros. Se trata de la primera de su índole y que después de muchas negociaciones se ha conseguido llegar al Senado. Aunque todavía queda que el Senado de la aprobación definitiva para su inclusión en el BOE y su puesta en marcha. Esta ley regulará diferentes ámbitos del sector inmobiliario y está muy centrada en la parte del alquiler de inmuebles e incluirá medidas para ayudas al acceso a la vivienda, regulación de los desahucios o la limitación de los precios del alquiler en “zonas tensionadas”.

¿Cuándo se aprobará la ley de vivienda?
La ley de vivienda ha sido aprobada en el Congreso el 27 de abril de 2023, y en el Senado el 18 de mayo. La Ley entrará en vigor al día siguiente de su inclusión en el BOE, lo cual se estima que será la semana que viene, antes del 28 de mayo.

Todos los puntos clave sobre la nueva ley de vivienda
Podemos dividir esta nueva normativa en varias claves que regularán el mercado.

1. Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler
2. Nueva definición para grandes tenedores
3. Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC
4. Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas en nuevos alquileres
5. Traslado de los honorarios de la inmobiliaria del inquilino al casero
6. Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras
7. Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda
8. Medidas de protección frente a los desahucios
9. Beneficios fiscales para propietarios
10. Recargo del IBI para viviendas vacías
11. Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública
12. Aumento de la oferta del alquiler con la vivienda asequible incentivada.

1 – Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler
“Se mejoran y facilitan las condiciones para la declaración de zona tensionada, abarcando más áreas para la aplicación de las medidas de control”. La declaración de un barrio o un municipio como «zona tensionada» dependerá de cada Comunidad Autónoma, incluyendo en la revisión al Ayuntamiento del municipio donde se estén estudiando estas zonas.

Para que una zona se declare tensionada deberá cumplir uno de estos dos requisitos: que su precio haya aumentado más de 3 puntos porcentuales el valor del IPC en los últimos 5 años o que el precio medio de la vivienda supere el 30% de los ingresos medios de la zona

Para declarar una zona tensionada de alquiler se deberá cumplir, al menos, una de estas dos condiciones:

• Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares
  –   POR EJEMPLO: si la renta media de una zona es de 3.000 euros por hogar, la suma del precio de la vivienda (por hipoteca o alquiler) más los gastos de suministros no podrían superar los 1.000 euros.
• Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
  POR EJEMPLO: si una vivienda costaba 300.000 euros en enero de 2020, hubiese aumentado en enero de 2023 el valor del IPC entre enero de 2020 y 2023 (12,9%) más 3 puntos porcentuales adicionales (15,9%). Así, la vivienda tendría que valer 347.700 euros.

La determinación de zonas tensionadas podrán ser desde distritos censales como micro zonas y hasta zonas tan amplias como hasta Comunidades Autónomas enteras, según indicaban en la rueda de prensa siempre que cumplan con una de estas dos condiciones.

2 – Nueva definición para grandes tenedores
Se hará una distinción entre grandes y pequeños propietarios.

Grandes tenedores: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas.
Pequeños propietarios: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.

3 – Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC
Esta es, sin duda, una de las medidas más polémicas de la Nueva Ley de Vivienda 2023, ya que son muchos los expertos que se han mostrado en contra de este tipo de medidas.

Con la nueva normativa los precios de los alquileres, a partir de enero de 2024 (recordemos que actualmente la actualización de los alquileres está limitada a un máximo del 2% como una medida extraordinaria), las actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a un máximo de un 3% y quedarán desviculadas del IPC.- (c) 2023 Adevinta, en caso de que redistribuyas o difundas nuestro contenido protegido, recuerda que debes citarnos.

Las actualizaciones de los alquileres estarán siempre limitados por un índice: 2% en 2023, 3% en 2024 y en 2025 se aprobará un nuevo índice de actualización de precios del alquiler

Además, se prevé que para enero 2025 se cree un nuevo índice de referencia por el cual se actualizarán todos los alquileres y que será más estable e inferior al IPC, por ahora el grupo de trabajo asignado para la ley está trabajando para definir cómo será este índice por el cual se regirán los alquileres.

4 –Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas
Los precios de los alquileres de los nuevos contratos, independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, estarán regulados y topados. Esta medida tiene como objetivo contener y reducir el precio de las viviendas de alquiler y no se aplicará en zonas NO declaradas tensionadas.

Estos topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y de quién sea el propietario (pequeño o gran tenedor)

• Para pequeños propietarios: mediante la indexación al precio del alquiler anterior en vigor, es decir, según el precio del alquiler del contrato anterior al nuevo contrato de alquiler.
  –  POR EJEMPLO: Si una vivienda tenía un contrato de alquiler por 1.000 euros mensuales, en el nuevo contrato el precio del alquiler no podrá superar estos 1.000 euros más el aumento correspondiente al índice en vigor (2% en 2023, 3% en 2024 y por definir según el nuevo índice a partir de 2025) – Así, si se realizase un nuevo contrato en 2023, su precio no podrá superar los 1.030 euros mensuales.
• Para grandes tenedores: mediante la aplicación del índice de contención de precios el cual todavía está por definir.
  Esta ley también contempla la inclusión de nuevas viviendas de alquiler en el mercado dentro de estas zonas tensionadas, las cuales también estarán limitadas en precio según las competencias de cada Comunidad Autónoma.

5 – Traslado al casero de pagar los honorarios de la inmobiliaria
La nueva normativa contempla en el Apartado 1 del Artículo 20 que «Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador».

El inquilino seguirá pagando la fianza y la garantía adicional al firmar un nuevo contrato de alquiler.

6 – Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras
Se prohíbe aumentar el precio del alquiler añadiendo nuevos gastos (comunidad, tasa de basura, etc.)

7 – Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda
Se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite que, como en cualquier contrato, las partes lleguen a acuerdos incluso si estos son contrarios a parte de la Ley.

Sin embargo, como indica el borrador, “desde una posición preponderante del propietario sobre el inquilino que suele darse de manera habitual, el inquilino podría verse forzado a renunciar por contrato a las medidas y derechos que contiene la Ley para conseguir el contrato.”

8 – Nuevas medidas de protección frente a los desahucios
Esta nueva normativa tiene varias medidas para alcanzar la protección:

• Poner fin a los desahucios sin fecha predeterminada. Así, deberá ser obligatorio establecer una fecha y una hora para llevarlos a cabo.
• Se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años.
• Acceso obligatorio a los  procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.
•  Las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.
• Se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política.

9 – Beneficios fiscales para propietarios
En la rueda de prensa se ha afirmado que a los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda en alquiler y compensar que el incremento del precio de los nuevos contratos del alquiler estén limitados en relación con el contrato de alquiler anterior.

Por ahora NO han trascendido los detalles de las bonificaciones fiscales, aunque los del antiguo borrador de la ley de vivienda de 2022 se planteaba una bonificación de hasta el 90% de las rentas que obtengan los propietarios en caso de que bajen el precio del alquiler.

• Bonificación 50%  a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.
• Bonificación 70%
  -Si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años
  – Si se trata de un nuevo contrato con mejoras o rehabilitación
• Bonificación 90% si se produce en en áreas tensionadas

Ejemplo de bonificación del IRPF con la nueva ley de vivienda
Un arrendatario (pequeño tenedor) con una vivienda en una zona tensionada que fija un precio de alquiler 800€/mes y aplica una reducción del 5% sobre la renta hasta los 760€/mes podría obtener una reducción de hasta el 90% del beneficio neto en el IRPF. En este caso se calcula que los rendimientos netos serían de 6.384€ que si actualmente tributan a un 60% (tributarían 3.830€), con la nueva ley de vivienda esta reducción iría hasta el 90%, por lo que el importe sujeto a tributación sería de 638€.

10 – Recargo del IBI para viviendas vacías
Más impuestos para las viviendas vacías. Para incentivar el alquiler de estas viviendas a aquellas que lleven vacías más de dos años para propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos que puedan aumentar la tasa del IBI para viviendas que estén vacías con un recargo de hasta el 150%.

11 – Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública
Las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente que excluya la descalificación, en tanto se mantenga la calificación de dicho suelo. Además, se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida.

12 – Aumento de la oferta del alquiler con la vivienda asequible incentivada
Con objeto de incrementar la oferta de vivienda a precios adecuados a la situación económica de los hogares en cada entorno territorial, los poderes públicos, en el ámbito de sus respectivas competencias, podrán impulsar la existencia de viviendas asequibles incentivadas, que estarán sujetas, con carácter orientativo y sin perjuicio de lo que establezcan al respecto las administraciones competentes.

 

Fuente: fotocasa.es