FUENTE: Cincodias.elpais.com
La rápida subida del euríbor en los últimos meses ha provocado un histórico encarecimiento de las hipotecas variables ligadas al índice que no todos los bolsillos pueden afrontar. El indicador ha subido más de 3,30 puntos en los últimos doce meses. Hoy ya supera el 2,8% en tasa diaria (2,820%) y, según los expertos, va camino del 3%, de manera que los préstamos en revisión seguirán sufriendo un importante alza de las cuotas.
Una persona que tenga contratada una hipoteca variable de 150.000 euros a un plazo de 30 años y con un diferencial del 0,99% sobre el euríbor se encontrará con un aumento de su letra de alrededor de 230 euros mensuales, es decir, pasaría de pagar 450 euros al mes a abonar 680 euros a partir de la revisión, lo que equivale a un incremento de 2.800 euros anuales.
El panorama hipotecario ha cambiado radicalmente tras varios años con el euríbor en negativo y sin pagar apenas intereses. Aunque los analistas insisten en que los niveles actuales del euríbor se pueden considerar normales, los hipotecados a tipo variable se encuentran actualmente con un sobrecoste hipotecario que se suma a la elevada inflación y al incremento de otros costes como el de la electricidad. No obstante, existen algunas opciones con las que se puede mitigar e incluso sortear el impacto del euríbor. Las alternativas pasan por amortizar capital, negociar o cambiar las condiciones del crédito, entre otras.
Amortizar capital
Rebajar la deuda hipotecaria amortizando capital de forma anticipada permite reducir los intereses globales del préstamo. Además, cuanto más altos están los tipos mayor es el ahorro en intereses. Cuando se adelanta el pago de la hipoteca, es posible disminuir la letra y así aliviar la carga mensual o acortar la vida del préstamo si se amortiza plazo. Con la segunda opción se abonan menos intereses con la primera.
Lo expertos sostienen que cada consumidor debe elegir en función de sus necesidades de liquidez y que hay que tener en cuenta factores como la rentabilidad de otras inversiones o las comisiones. «Conviene saber si puedo obtener más interés neto (descontado el IRPF) por mis ahorros en depósitos o inversiones que lo intereses totales de la hipoteca», señalan los analistas de Bankinter.
La legislación fija una comisión por desistimiento máxima del 0,5% de la cantidad amortizada durante los cinco primeros años y del 0,25% si la cancelación se produce a partir del sexto año.
También entra en juego el premio fiscal, ya que quienes compraron la vivienda antes del 1 de enero de 2013 todavía tienen derecho a desgravar un 15% de las cantidades aportadas hasta 9.040 euros. En total se pueden deducir hasta 1.356 euros en al año.
Ampliar el plazo
Siempre es posible tratar de negociar con la entidad un cambio de las condiciones del préstamo para facilitar los pagos. Por ejemplo, se puede acordar una prolongación del plazo para reducir el importe de las mensualidades y hacer más llevaderas las cuotas. No obstante, esta opción implica alargar la deuda y, por tanto, los intereses. Si se prolonga el plazo de 25 a 30 años, se rebajaría el importe de la cuota mensual, pero, al aumentar el número de años y pagar durante más tiempo el préstamo, a la larga se acaban abonando más intereses.
También existe la opción de solicitar un período de carencia total o parcial durante el que no haya que pagar nada o solo haya que abonar intereses, respectivamente.
Cambiar de tipo variable a fijo
La Ley Hipotecaria facilita el cambio de tipo variable a fijo. Sin embargo, en la oferta comercial ya son mayoría los bancos que sitúan el interés fijo por encima del 3% TAE, por lo que quien quiera pasar al tipo fijo debe darse prisa dado que los precios son cada vez más caros. Solo Ibercaja, BBVA y Evo Banco ofrecen intereses fijos más competitivos, mientras que en Bankinter y Abanca ya se supera el 5% TAE.
El director de hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli cree que las hipotecas fijas seguirán encareciéndose en los próximos meses. «En seis, siete u ocho meses la cosa irá a peor, no tengo ninguna duda. Nuestra previsión es que de cara a la primavera del año que viene el tipo fijo empeore considerablemente si el Euríbor sigue al alza». Pero, aunque asegura que «aunque ya ha pasado un primer tren, todavía hay hipotecas a tipo fijo competitivas”.
Rafael Moral, responsable del departamento de análisis hipotecario de Hipoo sostiene que el euríbor podría tocar techo en el 3,5% y luego empezar a bajar a mediados de 2023. «A la unidad familiar media le va a ser más complicado acceder a financiación. Los criterios de riesgo de las entidades bancarias son ahora mucho más rigurosos y estrictos y van a ir a más durante 2023”. En su opinión, «una buena intermediación hipotecaria es la única vía para seguir contratando tipos fijos competitivos».
Por otro lado, los expertos creen que las hipotecas mixtas se están erigiendo de nuevo como una opción atractiva, dado que permiten salvaguardar un período de alrededor 10 años con un tipo fijo más competitivo que el tipo fijo estándar (hasta 3 y 6 décimas más barato).
Subrogación o novación
Hay dos maneras de cambiar las condiciones de una hipoteca para intentar mejorarlas: la suborgación supone cambiar el préstamo de entidad financiera. La novación se basa en la modificación de cualquier cláusula mediante un acuerdo con la propia entidad.
Hay que tener en cuenta que conlleva unos costes. En la subrogación, el coste se extrae de la suma de una comisión por subrogación (El coste oscila entre el 0% y el 2% sobre el importe que queda por devolver dependiendo de la fecha en la que se contrató el préstamo) y el pago de la tasación (unos 500 euros). La comisión por novación hipotecaria suele oscilar entre el 0% y el 1% del porcentaje del crédito hipotecario pendiente de pagar.
También existe la opción de cancelar la hipoteca para contratar una nueva. El coste de una cancelación hipotecaria se calcula a partir del capital amortizado, mientras que el de una subrogación sobre el capital pendiente. Para una hipoteca contratada en la que quedasen por pagar 150.000 euros, habiendo amortizado ya 50.000 euros, y de tipo variable (con el fin de subrogarte para optar a un tipo fijo), por ejemplo; los gastos por subrogación serían de 500 euros si el cambio se produjese teniendo la hipoteca más de 5 años de vida. Mientras que en una cancelación para esa misma hipoteca, los gastos ascenderían a 1.500 euros, calculan en Hipoo.
Préstamo familiar
Otra estrategia es contar con un familiar solvente que preste el dinero en un plazo acordado sin intereses. De esta manera, se puede cancelar total o parcialmente la hipoteca y acceder a un préstamo a coste cero. Para que fiscalmente no se considere una donación encubierta se debe hacer un documento privado entre ambas partes y presentarlo a Hacienda. Están sujetos al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. No obstante, están exentos de tributación y serán tratados como ‘Transmisiones patrimoniales onerosas’. Esto significa que se debe liquidar el impuesto, pero que no tendrás que pagar impuestos por este préstamo.
Por otro lado, si se está pensando en comprar una vivienda y no se quiere contratar una hipoteca variable por la subida del euríbor ni una fija por la subida de precios que están experimentando, desde iAhorro sostienen que si la casa cuesta entre 30.000 y 100.000 euros puede salir a cuenta solicitar un préstamo personal. «• Los intereses que pagarás con un préstamo personal son más altos que los de la hipoteca, pero los gastos son menores, por lo que sale más rentable para importes bajos. La gran diferencia está en las cuotas mensuales», indica.
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