Bajan los tipos de interés

FUENTE: idealista.com

Economistas y expertos en materia hipotecaria creen que el impacto de esta medida es limitado, pero que se hará más patente a medida que el BCE anuncie más recortes.

El Banco Central Europeo (BCE) ha hecho oficial el cambio de política monetaria y ha anunciado una bajada de los tipos de interés en la eurozona de 25 puntos básicos, la primera desde marzo de 2016. Un movimiento que pone fin a la etapa de 10 subidas consecutivas entre julio de 2022 y septiembre de 2023.

Tras esta decisión, el precio del dinero se situará a partir del 12 de junio en el 4,25%, mientras que los tipos de interés de la facilidad marginal de crédito y de la facilidad de depósito se reducirán hasta el 4,50% y el 3,75%, respectivamente. Es la primera vez en la historia que la institución baja tipos antes que su homóloga estadounidense (Reserva Federal).

Los recortes de los tipos de interés tienen un impacto directo en las hipotecas ya firmadas, la nueva financiación y el ahorro. No obstante, los expertos aseguran que esta bajada tendrá un impacto limitado, puesto que es de apenas 25 puntos básicos, y ya estaba descontada en el euríbor a 12 meses. Se espera una ligera reducción de los intereses de la nueva financiación, ya sea para el consumo o la compra de vivienda, y un descenso de la rentabilidad que ofrecen los productos financieros, como los depósitos y las cuentas.

Ahora bien, las rebajas de las cuotas de las hipotecas variables y el abaratamiento de los nuevos préstamos se podrían hacer más patentes en los próximos meses, si la inflación mantiene su tendencia a la baja y da vía libre al Guardián del euro para anunciar más recortes de tipos.

Bajan los tipos de interés, ¿por qué?

La decisión del BCE de bajar los tipos de interés no ha pillado por sorpresa al mercado. En las reuniones de marzo y abril, la autoridad monetaria ya había dejado entrever que podría anunciar este movimiento en la cita de junio. En estas últimas semanas, además, varios pesos pesados del organismo han defendido la rebaja de tipos, entre los que se encuentran el propio vicepresidente, Luis de Guindos; el economista jefe de la institución, Philip Lane; o el gobernador del Banco de Francia y miembro del Consejo de Gobierno, François Villeroy de Galhau.

La evolución a la baja de la inflación ya justificaba una bajada de los tipos de interés en la eurozona, considerada como «apropiada» en estos momentos, como ha defendido la presidente del BCE, Christine Lagarde.

Según la oficina de estadísticas comunitaria (Eurostat), la tasa de inflación adelantada se situó en el 2,6% en mayo en la zona de la moneda común, dos décimas por encima respecto a abril, con Bélgica (4,9%), Croacia (4,3%), Portugal (3,9%) y España (3,7%) como los países que han registrado los mayores incrementos de precios.

Desde el BCE de momento insisten en que la política monetaria se mantendrá restrictiva en lo que queda de año, anticipando que no se producirán grandes rebajas adicionales de los tipos de interés al menos hasta 2025. El mercado actualmente apuesta por un máximo de dos bajadas más en la segunda mitad del año, siempre y cuando se mantenga el proceso de desinflación en la eurozona.

En la rueda de prensa posterior a la reunión del Consejo de Gobierno, la presidenta Christine Lagarde ha recalcado que la previsión es que «la inflación fluctúe alrededor de los niveles actuales durante el resto del año» y que disminuya hacia el objetivo del 2% «durante el segundo semestre del próximo año, debido a un crecimiento más débil de los costes laborales, los efectos de nuestra política monetaria restrictiva y el desvanecimiento del impacto de la crisis energética y la pandemia».

La mandataria francesa también ha insistido en que la política monetaria será restrictiva durante el tiempo que sea necesario y que las decisiones que tome el BCE en el futuro dependerán de la evolución económica, manteniendo el habitual enfoque «pendiente de los datos» de los últimos meses. Y la actualización de su cuadro macro trae una revisión al alza de la inflación, que podría cerrar el año en el 2,5% en tasa general y bajar al 2,2% en 2025; y al 1,9% en 2026.

Con este escenario sobre la mesa, esta cita histórica del Guardián del euro se ha saldado sin pistas claras sobre cuándo llegarán más bajadas de los tipos de interés.

Cómo afecta la bajada de tipos de interés a las hipotecas

La bajada de los tipos de interés de junio no traerá consigo grandes novedades para quienes tienen una hipoteca variable referenciada al euríbor a 12 meses. El motivo es que el indicador ya se ha adelantado a este movimiento y ha dado un leve respiro a los hipotecados en los últimos dos meses.

El euríbor a 12 meses cerró mayo con una media mensual del 3,68%, frente al 3,703% de abril, situándose en mínimos desde diciembre. Gracias a este descenso, quienes revisen las condiciones de su hipoteca variable, pagarán de media unos 20 euros menos al mes de cuota.

Según Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, «este descenso posiblemente tendrá un limitado impacto para los consumidores, porque el euríbor a 12 meses ya está descontando esta bajada, incluso alguna más. A partir de este momento, resultará interesante comprobar cómo evoluciona este indicador durante el resto del año; es decir, si tras esta bajada y los comentarios del BCE se mantiene en el nivel actual o si comienza ya a descontar bajadas adicionales».

Su opinión la comparte Miguel Córdoba, profesor de Economía Financiera en la Universidad CEU San Pablo, quien afirma que la bajada de tipos tendrá “un pequeño efecto en las economías familiares, recortando un poco los intereses de hipotecas y préstamos”.

Córdoba insiste en que los titulares de hipotecas deben entender que las bajadas de tipos de interés “sólo afectan a una parte de sus cuotas amortizativas mensuales, ya que estas están compuestas de principal e intereses, y si la hipoteca se contrató hace 15 años o más, la parte del principal es, con diferencia, la más importante, y si se baja un cuarto de punto, sólo afectará a la cuota de intereses. Por ejemplo, si se están pagando 800 euros y 600 euros son amortización de principal y 200 euros intereses, bajar un 0,25% supondrá disminuir aproximadamente la cuota en tan solo 12,5 euros, pasando a pagar 787,5 euros, por lo que la ilusión que tienen los hipotecados de que bajen los tipos de interés sólo debería corresponder a aquellos que hayan contratado recientemente la hipoteca a tipo variable y la parte de intereses de la cuota sea superior a la de amortización de principal”.

De cara a los próximos meses, el mercado prevé que el euríbor siga cayendo, aunque lo hará de forma moderada y pausada.

Así lo cree Santiago Carbó, director de Estudios Financieros de Funcas, quien afirma que “mientras las bajadas sean graduales y tan esperadas, el euríbor lo irá descontando y acomodando sin sobresaltos. Eso sí, la tendencia a la baja será moderada y no se llegará a los niveles tan reducidos de tipos de interés que precedieron a las anteriores subidas. El hipotecado lo notará, pero, en los últimos años, crecieron mucho los contratos a tipo fijo, aislados de este tipo de oscilaciones. Ahora, de nuevo, vuelven los de tipo variable con cierta pujanza”.

Por su parte, el economista Miguel Córdoba subraya que, “mientras la inflación esté como está, no puede haber grandes caídas del euríbor, al margen de que un nivel de este índice entre el 2% y el 3% debería ser lo habitual para una economía estable. Siete años de tipos de interés negativos han hecho que muchos se crean que el dinero prestado no cuesta, y cuanto antes asuman que si piden una hipoteca tiene que pagar intereses por ello, antes entenderán cómo funciona una economía de mercado”.

Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, también da por hecho que veremos caídas del euríbor próximamente, pero avisa: “Que nadie espere grandes caídas. Difícilmente lo veremos por debajo del 3% a final de 2024, y tampoco sería bueno que bajase de ese nivel, al menos hasta que la inflación se sitúe de forma sostenida en el nivel objetivo del 2%”.

Juan José del Valle, responsable de análisis de la sociedad de valores Activotrade, se mantiene en esa línea y recalca que “el impacto sobre los hipotecados será lento y progresivo, salvo imprevistos o en el caso hipotético de que la economía sufriera una recesión, momento en el cual se bajarían los costes de financiación drásticamente”.

El sector financiero coincide con ese pronóstico y descarta que el indicador hipotecario baje de la barrera del 3%. Ebury, la ‘fintech’ especializada en pagos internacionales e intercambio de divisas para pymes controlada por Banco Santander, estima que el euríbor podría situarse en torno al 3%-3,5%. Mientras, el Panel de Funcas (consenso de expertos que recoge la Fundación de las Cajas de Ahorros) sitúa el suelo del indicador este año en el 3,2% y en el 2,75% en 2025. El departamento de análisis de Bankinter, por su parte, ve al euríbor en torno al 3,25% a final de año y BBVA Research, en el 3,3%. Teniendo en cuenta los niveles actuales del euríbor, la previsión es que baje entre cuatro y siete décimas, como máximo.

Cómo afectará la rebaja de tipos a la nueva financiación

La bajada de los tipos de interés abaratará los préstamos que conceda la banca a partir de ahora, aunque no se espera un cambio drástico respecto a las condiciones que se están aplicando actualmente.

“En la financiación a empresas se notará, y es necesario para estimular la actividad económica, pero en la financiación a particulares y autónomos apenas se notará, salvo a los clientes más solventes y vinculados”, indica Julián Salcedo.

En materia hipotecaria, son varios los bancos que han mejorado las condiciones de sus hipotecas fijas en los últimos meses, anticipándose a las rebajas de los tipos de interés. Ya hay varias ofertas para financiar la adquisición de una vivienda a 25-30 años a un tipo fijo inferior al 3% y todo apunta a que en los próximos meses podríamos ver más mejoras, pero siempre y cuando haya más recortes del precio del dinero. En ese caso, a final de año podrían volver al mercado las hipotecas fijas con un tipo cercano al 2%.

Consecuencias de la bajada de tipos en el ahorro y consumo

La bajada de los tipos de interés va a traer una menor rentabilidad de los depósitos o las cuentas remuneradas, que en los últimos meses estaban ofreciendo rendimientos atractivos.

“Lógicamente, tiene que reflejarse. Los productos de ahorro pagarán menos interés. Aunque España ha sido de los países de Europa que menos han retribuido los depósitos, habida cuenta del oligopolio bancario y de la política de barra libre del BCE, tiene que producirse esa bajada”, asevera Miguel Córdoba.

De momento, ya son varios los bancos que están anunciando a sus clientes un recorte de los rendimientos e incluso la retirada de productos, como Pibank y Sabadell.

Desde Funcas, Carbó recuerda que “en los productos de ahorro todavía se estaba en el camino al alza, con subidas en su remuneración que primero fueron tímidas y luego más aceleradas”. En su opinión, ahora toca un periodo de cierta estabilidad, aunque no descarta que haya buenas ofertas si aumenta la competencia entre los bancos por la liquidez conforme el BCE retira sus ayudas extraordinarias.

Quienes sí se beneficiarán de la bajada de tipos son quienes “tengan inversiones en renta fija (bonos), ya que con la bajada de tipos ganarán mucho en esos instrumentos de ahorro”, señala Manuel Romera, director del Sector Financiero en IE University (IE Business School). No obstante, se espera una contención en el interés de las nuevas emisiones de Letras del Tesoro Público, que en los últimos tiempos han batido récord de inversión por parte de los hogares.

En cuanto al consumo, los expertos recuerdan que el hecho de que el BCE haya bajado tipos antes que la Fed va a devaluar el euríbor, con la implicación que esto tiene en las importaciones de cualquier producto o servicio que la eurozona tenga que comprar en dólares. Por ejemplo, la gasolina o el gas.

En este sentido, el economista Miguel Córdoba aclara que “salvo un anuncio previo de la Fed de que bajará tipos en el futuro, una devaluación del euro respecto del dólar y un daño mayor aún a las importaciones de hidrocarburos, que nos costarán más a los españoles cuando llenemos el depósito de gasolina o paguemos la factura del gas. Sólo una parte de los españoles están hipotecados, mientras que la inmensa mayoría paga la gasolina o la factura del gas, por lo que ‘añorar’ que bajen los tipos es una trampa que no se explica adecuadamente. El peor impuesto, el peor coste para las familias es la inflación, ya que todos tenemos que comer y que pagar un alquiler, en su caso, por lo que el aumento de precios afecta a todo el mundo, mientras que el coste de la hipoteca afecta sólo a una parte del colectivo, y sólo a una parte de la cuota, la parte de intereses”.

Así influye la bajada de tipos de interés al mercado inmobiliario

En el caso del mercado de la vivienda, los expertos no creen que la bajada de tipos vaya a traducirse en un aumento matemático de las compraventas, ya que consideran que unos tipos de interés por encima del 4% no están siendo un lastre generalizado para las transacciones. El gran problema es el precio de la vivienda y la falta de ahorros de muchos potenciales compradores, sobre todo jóvenes.

Como afirma el responsable de idealista/hipotecas, “los tipos actuales no están siendo una limitación para la actividad del mercado de la vivienda. Los bancos están siendo bastante agresivos, en especial en las ofertas a tipo fijo y mixto, claramente por debajo del euríbor, y a estos niveles las cuotas hipotecarias suelen ser asumibles para la mayoría de los compradores. El problema está en la parte de los ahorros y en la gran diferencia entre oferta y demanda de viviendas, y esto no tiene visos de solucionarse en el corto plazo, por lo que seguimos viendo presión sobre los precios en las grandes ciudades y zonas de mayor demanda”, sentencia Juan Villén.

En esa misma línea, el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios asegura que “la demanda está que echa humo. El problema no está en los tipos de interés, sino en el precio de las viviendas (inasequible para gran parte de los compradores), en los bajos salarios de los españoles (insuficientes para pagar el precio actual de la vivienda), en la pérdida de capacidad adquisitiva de los hogares, en las dificultades de acceso a la financiación hipotecaria (para los menos solventes) y también en la falta de ahorro previo”. Según Salcedo, “los salarios tienen que subir”, pero para ello es necesario que “suba la productividad de las empresas, no al revés, como está ocurriendo por las medidas impuestas por el Gobierno, que está repartiendo el trabajo que hay entre más personas, pero no se está trabajando más. No han crecido las horas trabajadas, sino que están disminuyendo, y si baja la jornada realizada, no puede subir el salario”.

Según idealista, el precio de la vivienda en venta ha batido récord en mayo, al alcanza los 2.120 euros/m2. También está en máximos la renta media del alquiler, con 13,2 euros/m2. También ha tocado precios nunca vistos la obra nueva, como muestran los datos de los Registradores de la Propiedad del primer trimestre del año. Y las previsiones apuntan a más subidas en los próximos meses.

Para los grandes inversores, en cambio, la noticia sí podría tener más calado. Según explica la gestora alemana Patrizia, “es poco probable que un recorte por sí solo tenga un impacto material en la dinámica del mercado de la noche a la mañana, sobre todo porque ha sido largamente esperado, por lo que en gran medida está descontado. Sin embargo, es sin duda un paso en la dirección correcta para crear una actividad de mercado más favorable y constructiva”.

Desde el punto de vista de las transacciones, añade, “creemos que Europa será más atractiva a medida que se estrechen los diferenciales entre precios de compra y venta, lo que fomentará una mayor actividad de negociación entre los participantes en el mercado. Y, sin duda, ayudará a los fundamentos del mercado para las oportunidades básicas y de valor añadido en todos los sectores y clases de activos. Desde el punto de vista de la liquidez, prevemos que atraerá al mercado más capital internacional que ha estado frustrado y al margen, a la espera de desplegarse. Y no olvidemos el papel de los bancos en este contexto: un recorte de los tipos les proporcionaría las condiciones necesarias para volver a conceder préstamos al sector inmobiliario, apoyando los valores y aliviando la presión sobre los coeficientes de cobertura de intereses (ICR)”.

Incertidumbre sobre más bajadas de tipos del BCE en 2024

La mayoría de analistas y economistas cree que podrían producirse una o dos bajadas adicionales en lo que resta de ejercicio, aunque siempre que continúe el proceso de desinflación. Las reuniones del 12 de septiembre y del 12 de diciembre están en el foco de los mercados, puesto que coinciden con la actualización trimestral de las previsiones del BCE sobre el crecimiento económico y la inflación en la eurozona. La cita del 17 de octubre también podría traer novedades, si no se produce una rebaja en septiembre.

Pero, de momento, hay dudas sobre cuántos movimientos podría llevar a cabo el BCE y de qué intensidad.

«En las condiciones actuales resulta difícil realizar predicciones sobre las decisiones del BCE a corto plazo, ya que su mensaje actual es claro: la inflación es persistente, los salarios han crecido, el nivel de empleo es alto y no hay recesión. Además, debemos recordar que la entidad ha insistido en no quieren tomar decisiones precipitadas, lo que podría significar que el siguiente movimiento a la baja tarde más en llegar de lo que se espera”, explica el director general de idealista/hipotecas.

La evolución de los precios será un factor determinante para que haya nuevas bajadas de tipos. El economista Miguel Córdoba califica la bajada de tipos de tipos de 25 puntos básicos de la reunión de junio como una medida “cosmética” y cree que, tras ella, “tendremos dos o tres meses de tranquilidad. Después del verano, todo dependerá de cómo evolucione la inflación. Si sigue alta, sería un grave error bajar más los tipos. Si cede entre medio y un punto, podríamos ver dos bajadas más de un 0,25% en octubre y en diciembre, y siempre que la Reserva Federal de EEUU haga lo propio”.

Además de la inflación, los expertos también creen que las futuras bajadas de tipos están condicionadas por las decisiones de la Reserva Federal, homóloga del BCE en EEUU, que todavía mantiene estables los tipos de interés en la horquilla 5,25%-5,5%.

En su caso, el mercado está dividido. Algunas firmas de análisis internacionales como Julius Baer o Lazard ven posible una bajada en septiembre, mientras que la española Renta 4 apuesta por dos descensos este año. En cambio, Federated Hermes o Pimco descartan movimientos en 2024. Economistas como Manuel Romera tampoco esperan rebajas de tipos en la primera economía mundial en lo que resta de año.

Y esto podría afectar a la eurozona de forma negativa, por el mayor coste que supondría para las importaciones de energía. Como recuerda el director general de idealista/hipotecas, «esta bajada de tipos puede suponer una revalorización del dólar si la Fed no acompaña en la bajada, lo cual supondría importar inflación de las compras en dólares, retrasando más aún la caída de la inflación en la zona euro y, por lo tanto, de bajadas de tipos adicionales”.

El economista Miguel Córdoba coincide con Juan Villén, y alerta de que “la inflación no está dominada ni mucho menos. Estamos en una meseta y tenemos un diferencial de un punto respecto de los tipos del dólar, moneda en la que pagamos la casi totalidad de las compras de hidrocarburos. Ello debería repercutir en la valoración del euro que se depreciaría respecto del dólar y haría que las compras de petróleo y gas se encarecieran para los consumidores europeos”.

No obstante, también tendría efectos positivos. Julián Salcedo recalca que, “por primera vez en la historia, el BCE se adelanta a la Fed. Hasta ahora siempre llegábamos tarde”, lo que significa que “la eurozona estaría lanzado un mensaje claro de que busca reactivar su economía y eso siempre es positivo. Debería favorecer el crecimiento de la producción y tras ella vendría el crecimiento de las exportaciones, claves para Europa”.

El presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios insiste en que la economía de la eurozona necesitaba este primer estímulo de 25 puntos básicos, y cree que “debería venir acompañado de un segundo allá por octubre y, si no ocurre ningún evento imprevisto, tal vez de una tercera bajada similar en diciembre, que llevaría el recorte a 75 puntos básicos”, lo que supondría que los tipos de interés acabarían 2024 en el 4%.

Manuel Romera (IE) también cree que la decisión de esta primera bajada es acertada, a tenor de que “la inflación en Europa se está acercando claramente al objetivo de inflación del 2%”, y cree que podría haber dos recortes adicionales de tipos. Pero, “como dice el vicepresidente del BCE, Luis de Guindos, todo depende de los datos. En cuanto la inflación remita, se bajarán los tipos con fuerza”.