Aval del ICO del 20%

FUENTE: fotocasa.es

Aval del Gobierno del 20% para comprar casa: en qué consiste, cómo y dónde pedirlo, qué requisitos hay que cumplir, el precio máximo de la vivienda que se puede comprar y más preguntas frecuentes.

Ya se ha cumplido un año desde que el Consejo de Ministro aprobó la línea de avales del ICO para la compra de primera vivienda habitual. Este aval pretende ayudar a los jóvenes y familias en España a comprar vivienda avalando el 20% de la hipoteca, permitiendo conseguir hasta el 100%.

De acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial (ICO), durante este mes de mayo de 2024 se firmarán los contratos con las entidades financieras que soliciten operar con esta línea de avales, por lo que pronto estará disponible la lista de entidades adheridas en la página web del ICO.

Se trata de una medida similar a la que Comunidades Autónomas como Madrid, Murcia o Baleares ya han aprobado para sus ciudadanos. El objetivo, según el Gobierno, es facilitar la compra de aproximadamente 50.000 viviendas en España. Desde Fotocasa, resolvemos todas las preguntas frecuentes sobre cómo funciona el aval para comprar casa para jóvenes.

• ¿Cómo funciona el aval del 20% para comprar casa del Gobierno?

• ¿Qué requisitos hay que cumplir para conseguir el aval para la compra?

• ¿Cuándo entra en vigor el aval de la hipoteca del Gobierno en 2024?

• ¿Dónde se pide la ayuda del Gobierno para comprar casa con el aval?

• ¿Con qué bancos se puede comprar una casa con el aval ICO?

• ¿Qué precio tiene el aval del ICO para comprar casa?

• ¿Qué viviendas se podrán comprar con los avales ICO de la hipoteca?

• ¿Cuál es el precio máximo de las viviendas que entran en el aval?

• ¿Qué documentos se deben presentar para pedir el aval para comprar casa?

• Pasos para pedir el aval del Gobierno del 20% para comprar la primera vivienda

• Cómo serán las hipotecas del la Línea ICO para comprar vivienda

• ¿Se deben tener unos ingresos mínimos o máximos para solicitar el aval ICO?

• ¿Cuál es la cantidad máxima que avalará el ICO?

• ¿Se deberá devolver la cantidad avalada por el Gobierno?

• ¿Qué pasa si hay un impago en la hipoteca con el aval del Gobierno?

• ¿Podré vender la casa si la compro con el aval del Gobierno?

• ¿Se puede pedir el aval del Gobierno si 1 de los 2 titulares no cumple requisitos?

• ¿Puede el banco denegarme la hipoteca aunque cumpla con los requisitos?

• Tengo una vivienda heredada, ¿puedo acceder al aval ICO para comprar casa?

¿Cómo funciona el aval del 20% para comprar casa del Gobierno?

Por norma general, los bancos conceden hipotecas por un valor de hasta un 80% del precio de la vivienda, lo que hace que las personas que quieran comprar deban tener un 20% de ahorros para la «entrada» de la vivienda, más un 10% adicional aproximadamente para el pago de gastos e impuestos relacionados con la compraventa.

Gracias a la nueva Línea Mitma-ICO, el Gobierno será nuestro avalista sobre ese 20% de la hipoteca a través de una línea de avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO). Esto permite que los bancos nos puedan conceder hasta el 100% del precio de la vivienda en la hipoteca. Este aval podrá ser de hasta el 25% si la vivienda tiene una calificación energética D o superior.

Hay que destacar que no se trata de una subvención, si no de un aval de una parte de la hipoteca. Es decir, el Gobierno se pondrá como garantía en nuestra hipoteca sobre un 20% del importe. Así, podremos conseguir una hipoteca del 100% y devolveríamos ese 100% de la hipoteca, incluyendo el 20% avalado.

Ejemplo de cómo funciona el aval para comprar casa

Imagina que quieres comprar una casa por valor de 100.000 euros. Si el banco te presta el 80%, tendrías que aportar un ahorro del 20%, lo que supone una entrada de 20.000 euros.

Con el aval del 20% del Gobierno, el banco te prestaría hasta el 100% del precio de la vivienda (el 80% habitual más el 20% avalado por el Gobierno). Así, te financiaría los 100.000 euros.

Pasarías de tener que aportar una entrada de 20.000 euros más un 10% aproximadamente para gastos asociados (unos 10.000 euros más), lo que suma 30.000 euros, a tener que ahorrar solo para los gastos de la compraventa, unos 10.000 euros.

¿Qué requisitos hay que cumplir para conseguir el aval para la compra?

El Gobierno ha indicado que podrán solicitar la ayuda los jóvenes de hasta 35 años que tengan unos ingresos de hasta 37.800 euros anuales, o hasta 75.600 euros en conjunto si son dos compradores. Además, esta ayuda también va dirigida a familias sin edad máxima con hijos menores a su cargo con unos ingresos similares. Los ingresos máximos que variarán según la cantidad de hijos o si la familia es monoparental o con ambos progenitores.

Estas son las condiciones para poder acceder a la ayuda del aval según la publicación del Gobierno analizada por Fotocasa:

• Personas mayores de edad y menores de 35 años (inclusive) o personas con hijos menores su cargo (sin límite de edad)

• Tener unos ingresos máximos según el perfil:

  • Un solo comprador: ingresos de hasta 37.800 euros anuales

  • Dos compradores: hasta 75.600 euros

  • Familias con dos progenitores: los ingresos de las familias podrán ser un 0,3% más del IPREM por hijo (2.520€ brutos anuales) = 78.120€ brutos anuales por 1 hijo

  • Familias monoparentales: las ingresos familias monoparentales podrán ser un 70% más del IPREM  (5.580€ brutos anuales) = 43.680€ brutos anuales por 1 hijo.

• Vivir en España y contar con DNI o NIE

  • Y haber sido residente en España durante, al menos, los 2 últimos años ininterrumpidos

• Tener unos ingresos y un perfil financiero apto para solicitar una hipoteca

• Que la vivienda no exceda el precio máximo especificado en cada ayuda que variará entre los 250.000 – 325.000 euros según cada CC.AA.

• Que sea la primera vivienda que se compra y que se utilice para vivienda habitual

• Que la vivienda se encuentre dentro de territorio nacional

• Que sea la vivienda habitual durante el tiempo que dure el aval, que será máximo de 10 años

¿Cuándo entra en vigor el aval de la hipoteca del Gobierno en 2024?

Esta medida se hizo pública el martes 9 de mayo de 2023. El de 13 de febrero de 2024 el Consejo de Ministros anunció el acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial (ICO) para la puesta en marcha del convenio con el ICO para la línea de avales que, de acuerdo con lo anunciado por el Gobierno, se podrán solicitar hasta el 31 de diciembre de 2025, con posibilidad de prorrogarlo dos años más según la demanda. Una vez formalizado el convenio, ICO tiene previsto firmar los contratos con las entidades durante el mes de mayo. A partir de ahí, podrá conocerse la lista de entidades adheridas.

¿Dónde se pide la ayuda del Gobierno para comprar casa con el aval?

Se podrá solicitar en cualquiera de las oficinas de los bancos que colaboran con el ICO. Por lo que, de acuerdo con el análisis de otras subvenciones similares por parte de Fotocasa, es previsible que podamos solicitar este aval directamente en nuestro banco si este colabora con el ICO siguiendo la misma dinámica que las comunidades autónomas que cuentan con una ayuda similar.

¿Con qué bancos se puede comprar una casa con el aval ICO?

Actualmente, hay unas 30 entidades bancarias que ofrecen préstamos y avales del ICO, aunque los bancos adheridos a esta línea de avales todavía no se ha hecho pública. Desde el Ministerio de Vivienda han comunicado que «El convenio que será suscrito por el MIVAU y el ICO recoge las condiciones y operativa de esta línea de avales y activa su puesta en marcha. Una vez formalizado este convenio, el ICO firmará durante el mes de mayo los contratos con las entidades financieras que soliciten operar en esta Línea» por lo que a lo largo de este mes estará la lista de bancos donde poder pedir el aval del Gobierno para comprar casa.

¿Qué precio tiene el aval del ICO para comprar casa?

El aval del ICO no tendrá un coste adicional, es decir, no tendremos que pagar al Gobierno ni al ICO por avalarnos. Eso sí, debemos tener en cuenta que sí pagaremos intereses sobre el dinero prestado por el banco en la hipoteca, incluyendo ese 20% avalado por el Gobierno.

¿Qué viviendas se podrán comprar con los avales ICO de la hipoteca?

De acuerdo con lo indicado en el BOE, podrán comprarse una vivienda que cumpla con las siguientes características:

• La vivienda podrá ser de segunda mano o de obra nueva

• Que se encuentre dentro del territorio nacional

• No se podrá hacer uso de la vivienda para el ejercicio de una actividad económica en el momento de la formalización del préstamo avalado

• Se excluyen:

• • Viviendas sobre plano

  • Locales de negocio

Se podrán incluir anejos a la vivienda siempre que estos estén incluidos en el contrato de compraventa de la vivienda como: trasteros, plazas de garaje, buhardillas, bodegas o cualquier otro que en la misma finca sea susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública; los anejos deben constar en la escritura de compraventa de la vivienda.

¿Cuál es el precio máximo de las viviendas que entran en el aval?

De acuerdo el Anexo III de la resolución de 5 de mayo de 2024, de la Subsecretaría, por la que se publica el Convenio entre el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y el Instituto de Crédito Oficial los precios máximos de las viviendas que se podrán comprar con el Aval ICO variarán según cada Comunidad Autónoma estos precios variarán entre los 200.000 euros y los 3250.000 euros.

Comunidad/Ciudad Autónoma Precio máximo de la vivienda para acceder al aval ICO del Gobierno

• Andalucía 225.000€

• Aragón 275.000€

• Principado de Asturias 250.000€

• Islas Baleares 275.000€

• Canarias 250.000€

• Cantabria 250.000€

• Castilla y León 250.000€

• Castilla-La Mancha 250.000€

• Cataluña 300.000€

• Comunidad Valenciana 250.000€

• Extremadura 200.000€

• Galicia 250.000€

• Comunidad de Madrid 325.000€

• Región de Murcia 250.000€

• Comunidad Foral de Navarra 300.000€

• País Vasco 300.000€

• La Rioja 250.000€

• Ceuta 250.000€

• Melilla 250.000€

¿Qué documentos se deben presentar para pedir el aval para comprar casa?

Los documentos a presentar al banco para poder solicitar el aval ICO serán los siguientes, de acuerdo con lo especificado en el BOE:

• DNI, NIE o Pasaporte de todos los compradores

• Padrón municipal de convivencia que incluya la fecha de comienzo de residencia

• Declaración responsable de que la vivienda financiada se destina a vivienda habitual y permanente

• Declaración responsable de que no se hace uso de la vivienda para el ejercicio de una actividad económica

• Certificado negativo catastral y nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad

• Contrato de compraventa de la vivienda

• Certificado energético emitido en fecha anterior o igual a la fecha de adquisición de la vivienda

• Informe de tasación de la vivienda financiada realizada

• Autorización para que el ICO consulte nuestros datos en CIRBE de los compradores

• Acreditación del cumplimiento de los supuestos del artículo 13 de la Ley General de Subvenciones

• Ultima declaración de IRPF presentada

Documentación adicional para solicitar el aval ICO si somos familias

• Libro de familia que certifique que tenemos menores a nuestro cargo

• DNI, NIE o pasaporte de los menores a cargo

Pasos para pedir el aval del Gobierno del 20% para comprar la primera vivienda

Los pasos para solicitar la Línea de avales del Gobierno para comprar casa serán parecidos al proceso de comprar una vivienda:

• Analizar nuestra situación financiera y establecer el precio de la vivienda que queremos comprar

• Revisar que cumplimos con los requisitos para solicitar el aval del Gobierno

• Acudir a uno de los bancos adheridos al Aval ICO del 20%

  • Se recomienda acudir a, al menos, tres entidades para comparar ofertas de hipotecas

• Entregar la documentación que el banco pida para la solicitud del aval

• El banco será el encargado de tramitar la solicitud del aval

• Realizar la reserva del piso que queremos comprar

  • La vivienda deberá también cumplir con los requisitos para acogerse al aval.

• Firmar la hipoteca con la ayuda del Aval del Gobierno incluida

• Realizar la compraventa de la vivienda ante notario

Estos pasos podrían variar según las condiciones de la vivienda, los requisitos específicos del banco o nuestra situación laboral y financiera.

Cómo serán las hipotecas del la Línea ICO para comprar vivienda

Las condiciones como tipo de interés, vinculaciones o plazo se acordarán entre el banco y el cliente, aunque desde el Gobierno indican que las hipotecas deberán cumplir ciertas características:

• Podrán ser hipotecas a tipo fijo, tipo variable o mixtas

• El plazo mínimo deberá ser de, al menos, 5 años

• El plazo máximo se determinará entre banco y cliente

¿Se deben tener unos ingresos mínimos o máximos para solicitar el aval ICO?

El Gobierno ha indicado que podrán acceder a la ayuda los jóvenes que tengan unos ingresos de hasta 37.800 euros anuales (3.150 euros brutos mensuales a 12 pagas o 2.700 euros brutos al mes en 14 pagas). Este límite es por persona, por lo que si compramos la vivienda con otra persona, el límite será en conjunto 75.600 euros.

Además, las familias con menores a su cargo podrían ver este límite aumentado según los hijos que tenga.  Los ingresos de las familias podrán ser un 0,3% más del IPREM por hijo, es decir, 2.520 euros brutos anuales más por cada hijo. En el caso de las familias monoparentales sus ingresos podrán ser un 70% más del IPREM, es decir, 5.580 euros brutos anuales más por cada hijo. Desde Fotocasa, hemos calculado cuáles serían los ingresos máximos según el perfil de los solicitantes:

Sobre los ingresos mínimos no se ha especificado nada por ahora, pero deberán ser unos ingresos mínimos óptimos para poder hacer frente a las cuotas mensuales de la hipoteca. Los ingresos mínimos exigidos dependerán de los requisitos del banco que nos conceda la hipoteca. Cabe recordar que la cuota hipotecaria no podrá superar, por lo general, el 35% de nuestro salario, según las recomendaciones de Banco de España.

¿Cuál es la cantidad máxima que avalará el ICO?

El Instituto de Crédito Oficial ha indicado que «la hipoteca avalada no podrá superar el 100% del menor valor entre el de tasación y el precio de compra de la vivienda», es decir, avalará el 20% del precio de la vivienda que sea más bajo: el precio de compraventa o el valor de tasación.

• Si el precio de compraventa es el más bajo: en este caso el ICO avalará el 20% del coste de la venta, lo que nos permitirá obtener el 100% de la hipoteca para comprar.

• Si el precio de tasación es el más bajo: en este caso el ICO avalará el 20% del valor de tasación. Como el precio de la compra será más alto, deberemos contar con unos ahorros para la entrada, ya que el aval no cubrirá el 100% del precio de la vivienda.

Además, dependerá del precio máximo de la vivienda que cada Comunidad Autónoma indique y la vivienda a comprar no podrá ser superior a ese precio. Estos máximos oscilan entre los 200.000 euros (en Extremadura) y los 325.000 euros (en Madrid). Por lo que las cantidades máximas avaladas serán de 40.000 y 65.000 euros como máximo según la CC.AA (o hasta 50.000€ y 81.250€ si la vivienda tiene un certificado energético D o superior).

¿Se deberá devolver la cantidad avalada por el Gobierno?

Sí. Esta ayuda se trata de un aval, por lo que el Gobierno no nos prestaría dinero, si no que se presenta como garante de una parte de la hipoteca (hasta el 20%) para evitar pagar el 20% de entrada que normalmente se pide (ya que los bancos solo conceden hasta el 80% del precio de la vivienda). De esta manera, solicitaríamos una hipoteca por el 100% del precio de la vivienda y deberemos devolver todo el dinero solicitado en la hipoteca.

¿Qué pasa si hay un impago en la hipoteca con el aval del Gobierno?

Para poder solicitar esta ayuda es necesario cumplir con los requisitos del banco para acceder a la hipoteca. Aunque, si por cualquier motivo hubiese un impago en la hipoteca, existen varios procedimientos:

• Si el impago es sobre el 20% avalado por el Gobierno. Si el impago se produce cuando estamos pagando el primer 20% avalado por el Gobierno, será este quien pague al banco en calidad de avalista. Sin embargo, de acuerdo con las investigaciones de Fotocasa, acogiéndonos al artículo 1838 del Código Civil, el avalista tiene derecho a reclamar la deuda pagada al hipotecado más los intereses legales.

• Si el impago es después de reembolsar la parte avalada por el Gobierno. En este caso, la responsabilidad de devolver el dinero recaerá sobre los titulares de la hipoteca (o del avalista si el banco hubiese pedido un aval adicional sobre el 80% de la hipoteca).

En cualquiera de los dos casos, lo mejor es acudir al banco para renegociar una cuota más baja o acogernos a su Código de Buenas Prácticas Bancarias.

¿Podré vender la casa si la compro con el aval del Gobierno?

De acuerdo con el comunicado del Ministerio, el aval del Gobierno será de un máximo de 10 años y durante ese tiempo la casa comprada con el aval deberá ser la vivienda habitual del titular o titulares, por lo que no se podrá vender hasta pasado dicho plazo.

La vivienda sí que podrá ser alquilada cuando se den circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso.

¿Se puede pedir el aval del Gobierno si 1 de los 2 titulares no cumple requisitos?

No. En este caso no podrán acogerse al aval ICO del 20%, ya que los dos titulares deben cumplir con las condiciones (ingresos, edad, residencia…) para poder acceder a esta ayuda. La única solución es que solamente la persona que sí cumple con los requisitos solicite el aval de forma individual, es decir, firmar la hipoteca y la compraventa sin la otra parte.

– Por ejemplo: sois una pareja de 34 años y 37 años. En este caso, no podríais acogeros al aval para comprar casa, solo el miembro de la pareja con 34 años que cumpla los requisitos podría solicitarlo por su cuenta.

Eso sí, desde el BOE indican que no podrá haber más de dos compradores de la vivienda para beneficiarse de este aval.

¿Puede el banco denegarme la hipoteca aunque cumpla con los requisitos?

Sí. Aunque el Gobierno actúe como avalista de una parte de la hipoteca, el banco deberá analizar nuestro perfil y asegurarse de que cumplimos con los requisitos y condiciones para solicitar una hipoteca. Si no cumplimos con las condiciones para contratarla, el banco podrá denegarnos la financiación aunque sí cumplamos con los requisitos para solicitar el aval del Gobierno para comprar casa.

Para que el banco nos conceda una hipoteca para comprar una casa debemos contar con unos ingresos mínimos, contar con cierta cantidad de ahorros para los gastos de la compraventa, no tener otras deudas importantes y contar con estabilidad económica.

Tengo una vivienda heredada, ¿puedo acceder al aval ICO para comprar casa?

Desde el Gobierno indican que, para poder acceder al aval hipotecario del ICO, no podemos ser propietarios de ninguna vivienda. Sin embargo, sí que indican dos circunstancias donde podremos acceder a este aval aún siendo propietarios:

• Somos propietarios de una parte proporcional de una vivienda heredada

  No podremos si la hemos heredado la vivienda en su totalidad o si hemos comprado al resto de herederos su parte de la vivienda

• No podemos acceder a la vivienda en propiedad por causas ajenas a nuestra voluntad como separación o divorcio o si la vivienda es inaccesible por causa de discapacidad del propietario o alguna de las personas del núcleo familiar

 

FUENTE: fotocasa.es